Een bod in verhuurde staat ligt doorgaans 10 tot 30 procent lager dan een bod in lege staat. Het verschil ontstaat omdat een koper bij een bewoonde woning rekening houdt met beperkte gebruiksmogelijkheden, huurbescherming en een lagere directe opbrengst. Hoe groot het verschil precies uitvalt, hangt af van de huurprijs, het type huurcontract en de lokale marktomstandigheden. De vragen hieronder geven per onderdeel een helder antwoord.
Waarom is een woning minder waard als er een huurder in zit?
Een woning met een zittende huurder is minder waard omdat de koper niet vrij over het pand kan beschikken. Een eigenaar-bewoner kan er niet intrekken, en een belegger is gebonden aan de bestaande huurprijs en huurbescherming. Die beperkingen verlagen de aantrekkelijkheid van het pand en daarmee de prijs die een koper bereid is te betalen.
In Nederland geniet een huurder met een vast huurcontract verregaande bescherming. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen omdat hij wil verkopen. Dat betekent dat een nieuwe eigenaar het pand overneemt, inclusief de huurder en de bijbehorende verplichtingen. Voor de meeste particuliere kopers die er zelf willen wonen, is dat een dealbreaker. Voor beleggers is het minder bezwaarlijk, maar zij rekenen de beperkte vrijheid alsnog door in hun bod.
Daarnaast speelt de huurprijs een rol. Woningen die al jaren verhuurd worden, hebben soms een huurprijs die aanzienlijk onder de actuele markthuur ligt. Een belegger die een reëel rendement wil behalen, biedt in dat geval minder voor het pand om zijn rendementsdoelstelling te halen.
Hoe berekent een koper de waarde in verhuurde staat?
Een koper berekent de waarde in verhuurde staat primair op basis van het bruto aanvangsrendement (BAR) of netto aanvangsrendement (NAR). Daarbij deelt hij de jaarlijkse huurinkomsten door het gevraagde aankoopbedrag. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de markt, hoe lager het rendement bij een gelijkblijvende aankoopprijs, en dus hoe lager het bod dat de koper bereid is te doen.
Naast het rendement weegt een koper de volgende factoren mee:
- Type huurcontract: een tijdelijk contract geeft meer flexibiliteit dan een contract voor onbepaalde tijd.
- Huurprijs ten opzichte van de markthuur: een huurprijs dicht bij de marktwaarde maakt het pand aantrekkelijker voor beleggers.
- Staat van onderhoud: een verhuurde woning die slecht onderhouden is, brengt extra kosten met zich mee die de koper verrekent in zijn bod.
- Verwachte leegkomst: als er concrete aanwijzingen zijn dat de huurder op korte termijn vertrekt, kan een koper een hogere prijs bieden.
Het resultaat van deze berekening is de zogenoemde waarde in verhuurde staat, ook wel de ontruimingswaarde of verhuurde staat waarde genoemd. Die ligt structureel onder de vrije verkoopwaarde van het pand.
Wat is het verschil tussen leegwaarde en ontruimingswaarde?
De leegwaarde is de marktwaarde van een woning in onbewoonde staat, dus de prijs die een koper bereid is te betalen als hij het pand direct vrij en onbelast kan gebruiken. De ontruimingswaarde is de waarde van diezelfde woning terwijl er een huurder in zit, rekening houdend met de huurbescherming en de bestaande huurverplichtingen. Het verschil tussen beide bedragen weerspiegelt de financiële impact van de verhuurde situatie.
In de taxatiepraktijk wordt de ontruimingswaarde uitgedrukt als een percentage van de leegwaarde. Dit percentage wordt ook wel de leegwaardeverhouding genoemd. De Belastingdienst hanteert dit begrip bijvoorbeeld bij de waardering van verhuurde woningen in box 3. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaardeverhouding en hoe groter het verschil tussen leeg en verhuurd.
Concreet betekent dit: een woning met een leegwaarde van 350.000 euro kan in verhuurde staat getaxeerd worden op 245.000 tot 280.000 euro, afhankelijk van de huurprijs, het contracttype en de lokale markt. Die bandbreedte maakt duidelijk waarom het voor verkopers belangrijk is om te begrijpen wat hun specifieke situatie oplevert.
Hoeveel lager is een bod in verhuurde staat doorgaans?
Een bod in verhuurde staat ligt in de meeste gevallen 10 tot 30 procent lager dan de leegwaarde van het pand. De precieze korting hangt af van de huurprijs, het type contract en de vraag hoe snel de koper verwacht vrij over het pand te kunnen beschikken. Bij lage huurprijzen en sterke huurbescherming kan de korting aan de bovenkant van die bandbreedte uitkomen.
Een aantal factoren bepaalt waar in die bandbreedte een specifiek bod uitkomt:
- Huurprijs ver onder marktniveau: grotere korting, omdat het rendement voor de koper laag is.
- Tijdelijk huurcontract: kleinere korting, omdat de koper weet dat het pand op termijn leeg komt.
- Huurder woont al lang in het pand: grotere korting, omdat de kans op vrijwillig vertrek kleiner is.
- Goede staat van onderhoud: kleinere korting, omdat er minder aanvullende investeringen nodig zijn.
Het is ook relevant om te weten dat de markt voor verhuurde woningen smaller is dan de reguliere koopmarkt. Minder kopers betekent minder concurrentie, wat de onderhandelingspositie van de verkoper verzwakt. Dat werkt de korting verder in de hand.
Wanneer levert een woning in verhuurde staat toch een goed bod op?
Een woning in verhuurde staat levert een relatief goed bod op wanneer de huurprijs dicht bij de actuele markthuur ligt, het huurcontract tijdelijk is of de huurder heeft aangegeven vrijwillig te willen vertrekken. In die situaties is het verschil met de leegwaarde kleiner, omdat de koper minder risico en minder beperkingen ervaart.
Daarnaast zijn er omstandigheden waarin de verhuurde situatie zelfs een voordeel kan zijn:
- Beleggers op zoek naar direct rendement: zij hoeven niet te wachten op een huurder en hebben meteen cashflow.
- Kopers die het pand als investering zien: voor hen is de huurder geen belemmering maar een troef.
- Commercieel vastgoed of meergezinswoningen: bij dit type vastgoed is verhuurde staat soms de norm en wordt de waarde puur op rendement berekend.
Voor particuliere woningen geldt dat een goed bod in verhuurde staat het meest realistisch is als de huurder een marktconforme huur betaalt en er geen langdurige huurgeschiedenis is die de uitstroom bemoeilijkt. Via verhuurde woning verkopen brengen wij verkopers in contact met kopers uit ons netwerk die specifiek geïnteresseerd zijn in bewoond vastgoed, waardoor de kans op een reëel bod groter is.
Wat gebeurt er met de huurder als de woning wordt verkocht?
Als een verhuurde woning wordt verkocht, blijft de huurovereenkomst volledig van kracht. De nieuwe eigenaar treedt automatisch in de rechten en plichten van de verkoper als verhuurder. De huurder hoeft niet te verhuizen, de huurprijs verandert niet en alle afspraken uit het bestaande huurcontract gelden ongewijzigd. Dit principe staat in Nederland bekend als koop breekt geen huur.
Voor de huurder verandert er in de praktijk weinig: hij ontvangt een brief van de nieuwe eigenaar met diens contactgegevens en rekeningnummer voor de huur. Verdere verplichtingen, zoals de borgsom, gaan eveneens over op de nieuwe eigenaar. De huurder hoeft geen toestemming te geven voor de verkoop en kan de overdracht niet blokkeren.
Wel is het zo dat individuele omstandigheden en de specifieke voorwaarden in het huurcontract kunnen bepalen welke rechten en verplichtingen precies gelden. Het verdient aanbeveling om bij vragen over de concrete situatie een juridisch adviseur of huurrechtspecialist te raadplegen, omdat huurcontractbepalingen sterk kunnen verschillen.
Moet je wachten tot de huurder vertrekt om te verkopen?
Nee, je hoeft niet te wachten tot de huurder vertrekt om de woning te verkopen. Verkopen in verhuurde staat is volledig legaal en in veel situaties de meest praktische keuze. Het levert weliswaar een lager bod op dan verkopen in lege staat, maar het voorkomt een soms langdurige en onzekere wachttijd die gepaard gaat met huurdersbescherming en juridische procedures.
Of wachten de moeite waard is, hangt af van een aantal overwegingen:
- Hoe lang duurt het naar verwachting voordat het pand leeg is? Als de huurder een tijdelijk contract heeft dat binnenkort afloopt, kan wachten zinvol zijn.
- Wat zijn de financiële kosten van wachten? Doorlopende onderhoudsverplichtingen, hypotheeklasten en beheerkosten tellen op.
- Is er urgentie bij de verkoop? Bij echtscheiding, erfenis of financiële druk is snelheid vaak belangrijker dan maximale opbrengst.
Wie snel en zonder gedoe wil verkopen, ongeacht of er een huurder in het pand zit, kan bij ons terecht. Wij kopen vastgoed in elke staat en brengen verkopers in de meeste gevallen snel in contact met een geschikte koper uit ons netwerk, zonder dat de verkoper hoeft te wachten op leegkomst.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
