Voor de erfbelasting is de WOZ-waarde van de woning bepalend, niet de verkoopprijs of de marktwaarde. Dit is vastgelegd in artikel 21 van de Successiewet 1956 en geldt voor alle woningen die worden geërfd. De belastbare waarde is de WOZ-waarde verminderd met een eventuele hypotheekschuld. De volgende secties gaan dieper in op hoe deze waarde precies wordt vastgesteld, wanneer uitzonderingen gelden en wat dit betekent als de woning verhuurd is of snel verkocht moet worden.
Welke waarderingsmethode geldt bij het erven van een woning?
Bij het erven van een woning geldt de WOZ-waarde als verplichte grondslag voor de erfbelasting. Deze regel is vastgelegd in artikel 21 van de Successiewet 1956 en geldt voor alle woningen die als zodanig in gebruik zijn. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door de gemeente bij beschikking en dient als objectief uitgangspunt voor de Belastingdienst.
De keuze voor de WOZ-waarde is bewust gemaakt door de wetgever. Vroeger moest de “waarde in het economisch verkeer” worden opgegeven, wat leidde tot langdurige discussies tussen erfgenamen en de Belastingdienst over wat een woning werkelijk waard was. De WOZ-waarde maakt dat debat overbodig: de gemeente stelt de waarde vast bij beschikking en de inspecteur schenk- en erfbelasting wijkt hier in principe niet van af.
De gemeente baseert de WOZ-waarde op de gemiddelde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, met 1 januari van het voorgaande jaar als peildatum. Dat betekent dat de WOZ-waarde die in een erfenis wordt gebruikt, de prijsontwikkeling van het jaar ervoor weerspiegelt. Erfgenamen hebben bovendien de keuze: zij mogen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna gebruiken, afhankelijk van welke het laagst is.
Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde bij erfbelasting?
De WOZ-waarde en de marktwaarde zijn niet hetzelfde. De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde op een vaste peildatum in het verleden, waardoor er in de praktijk vrijwel altijd een verschil bestaat. In een stijgende woningmarkt is de WOZ-waarde doorgaans lager dan de actuele marktwaarde, soms met tienduizenden euro’s.
Voor de erfbelasting is dit onderscheid gunstig voor erfgenamen: de belasting wordt berekend over de WOZ-waarde, ook als de woning op de vrije markt aanzienlijk meer zou opbrengen. De Waarderingskamer bevestigt dat de WOZ-waarde de grondslag is voor de schenk- en erfbelasting bij de verkrijging van een woning.
Er is echter een belangrijk onderscheid tussen de fiscale en de civielrechtelijke verhouding. De WOZ-waarde geldt verplicht in de relatie tussen erfgenamen en de Belastingdienst. Maar in de onderlinge verhouding tussen erfgenamen, bijvoorbeeld bij de verdeling van de nalatenschap, mag worden uitgegaan van de werkelijke marktwaarde. Een rechterlijke uitspraak uit december 2025 bevestigde dat de WOZ-waarde niet zomaar mag worden doorgetrokken naar de civielrechtelijke aanspraken van erfgenamen onderling.
Wanneer mag je een lagere waarde opgeven bij de aangifte erfbelasting?
Erfgenamen mogen in de aangifte erfbelasting kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of de WOZ-waarde van het jaar daarna. De laagste van de twee mag worden gebruikt. Dit biedt een concrete mogelijkheid om de belastbare waarde te verlagen als de woningmarkt in het jaar na overlijden is gedaald.
Als de WOZ-waarde van het jaar na overlijden nog niet bekend is op het moment van aangifte, gebruik je de waarde van het jaar van overlijden. Blijkt die latere waarde lager, dan mag je alsnog bezwaar indienen, ook na de reguliere bezwaartermijn van zes weken. De Belastingdienst past de waarde dan aan.
Naast de keuze tussen twee WOZ-jaren zijn er een paar specifieke situaties waarbij een andere waarde mag worden gebruikt:
- Serviceflats: als de marktwaarde ten minste 30% lager is dan de WOZ-waarde, mag de marktwaarde worden gebruikt.
- Ingrijpende verbouwing vlak voor overlijden: als de WOZ-waarde de toegenomen waarde door de verbouwing nog niet weerspiegelt, geldt de marktwaarde als grondslag.
- Niet-woningen: voor bedrijfspanden of andere onroerende zaken die niet als woning in gebruik zijn, geldt de marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde.
Buiten deze uitzonderingen biedt de Successiewet geen ruimte voor individueel maatwerk. Als de WOZ-beschikking niet via bezwaar of een nieuwe beschikking kan worden verlaagd, kan ook voor de erfbelasting niet worden uitgegaan van een lagere waarde.
Hoe werkt de leegwaarderatio voor verhuurde woningen in de erfbelasting?
Als een geërfde woning verhuurd is op het moment van overlijden, geldt niet de volledige WOZ-waarde als grondslag, maar een gecorrigeerde waarde. Deze correctie heet de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde dat afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning.
De leegwaarderatio erkent dat een verhuurde woning minder vrij beschikbaar is dan een leegstaande woning, en daardoor in de praktijk minder waard is. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager het percentage en dus hoe lager de belastbare waarde. De percentages liggen sinds de actualisering in 2023 tussen de 73% en 100% van de WOZ-waarde.
Een concreet voorbeeld: bij een woning met een WOZ-waarde van circa 246.000 euro en een jaarhuur die uitkomt op ongeveer 3,3% van die WOZ-waarde, geldt een leegwaarderatio van 90%. De belastbare waarde voor de erfbelasting is dan 90% van 246.000 euro, wat neerkomt op ruim 221.000 euro.
Per 2026 is de regeling op een belangrijk punt aangescherpt. De leegwaarderatio geldt niet meer voor verhuurde woningen waarbij de verhuurder een gelieerde partij is, zoals een familielid, en waarbij een niet-marktconforme huurprijs wordt betaald. In die situaties wordt uitgegaan van de volledige WOZ-waarde. Deze wijziging is onderdeel van het Belastingplan 2026. Voor woningen op erfpachtgrond geldt een aparte formule: de WOZ-waarde verminderd met zeventien keer de jaarlijkse erfpachtcanon.
Wat gebeurt er als de woning nog een hypotheek heeft?
Als de geërfde woning nog een hypotheek heeft, wordt de openstaande hypotheekschuld afgetrokken van de WOZ-waarde. Alleen het saldo dat overblijft, telt mee als belastbare waarde voor de erfbelasting. Dit is de meest directe manier waarop een schuld de erfbelastinggrondslag verlaagt.
Stel dat een kind een woning erft met een WOZ-waarde van 300.000 euro en een hypotheekschuld van 120.000 euro. De belastbare waarde is dan 180.000 euro. Na aftrek van de geldende vrijstelling resteert het bedrag waarover daadwerkelijk erfbelasting verschuldigd is. De exacte vrijstellingsbedragen worden jaarlijks geïndexeerd; raadpleeg de actuele tarieven op de website van de Belastingdienst voor het jaar van overlijden.
Naast de hypotheekschuld kunnen ook andere kosten die rechtstreeks verband houden met het overlijden en de afwikkeling van de nalatenschap worden afgetrokken, zoals uitvaartkosten en bepaalde notariskosten. Het is verstandig om bij de aangifte een notaris of belastingadviseur te betrekken om te bepalen welke aftrekposten van toepassing zijn.
Raadpleeg altijd een hypotheekadviseur of notaris voor de specifieke gevolgen van een geërfde hypotheek in uw situatie.
Hoe wordt de waarde van een woning vastgesteld als er geen recente WOZ-beschikking is?
Als er geen actuele WOZ-beschikking beschikbaar is op het moment van aangifte, gebruiken erfgenamen de meest recente bekende WOZ-waarde. Is die waarde later lager dan verwacht, dan kan de aangifte worden gecorrigeerd. Bestaat er helemaal geen WOZ-beschikking, bijvoorbeeld bij nieuwbouw die nog in aanbouw was, dan geldt de marktwaarde op het moment van overlijden als grondslag.
Erfgenamen die twijfelen aan de juistheid van de WOZ-waarde, hebben een concrete mogelijkheid om actie te ondernemen. Als nieuwe eigenaren kunnen zij bij de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen op grond van artikel 26 van de Wet WOZ. Aan dit verzoek is geen termijn gesteld. Tegen de nieuwe beschikking staat bezwaar en beroep open. Zij kunnen echter geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking die op naam van de erflater stond.
In de praktijk bleek de vroegere aangiftetermijn van acht maanden soms te kort om de WOZ-waarde van het jaar na overlijden af te wachten. Dat probleem is per 1 januari 2026 grotendeels opgelost: voor overlijdens vanaf dat jaar geldt een nieuwe aangiftetermijn van twintig maanden. Erfgenamen die twijfelen over de WOZ-waarde kunnen ook vooraf zekerheid vragen via een vooroverleg met de Belastingdienst, of de actuele waarde raadplegen via het WOZ-waardeloket of MijnOverheid.nl.
Moet je erfbelasting betalen als je de woning snel wilt verkopen?
Ja, erfbelasting is verschuldigd ongeacht of je de woning behoudt of verkoopt. De belasting wordt berekend over de WOZ-waarde op het moment van overlijden, niet over de verkoopprijs. Verkoop je de woning voor minder dan de WOZ-waarde, dan rekent de Belastingdienst toch met de WOZ-waarde als grondslag.
Een snelle verkoop verandert dus niets aan de hoogte van de erfbelasting, maar kan wel helpen om de aanslag te betalen. Het komt geregeld voor dat nabestaanden de erfbelasting pas kunnen voldoen nadat de woning is verkocht. De nieuwe aangiftetermijn van twintig maanden, die per 1 januari 2026 is ingegaan, biedt hier meer ruimte voor. Belastingrente gaat pas lopen na het verstrijken van die termijn, waardoor een zorgvuldige verkoop minder snel tot extra kosten leidt.
Voor particuliere beleggers die een verhuurde woning erven en deze willen verkopen, speelt de leegwaarderatio een rol bij de erfbelasting, maar niet bij de verkoopprijs. De werkelijke opbrengst bij verkoop wordt bepaald door de markt en de staat van het pand. Wie snel zekerheid wil over de verkoop van een geërfde woning, ongeacht de staat ervan, kan terecht bij een partij als GMVG. Wij koppelen verkopers in de meeste gevallen snel aan een geschikte koper uit ons netwerk, zonder dat de verkoopprijs of het tijdstip van de verkoop gevolgen heeft voor de berekening van de erfbelasting zelf.
Houd er rekening mee dat de verkoopprijs wel gevolgen kan hebben voor andere belastingen, zoals de inkomstenbelasting in box 3 als de woning tijdelijk deel uitmaakte van het vermogen. Raadpleeg een belastingadviseur voor uw specifieke situatie.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
