De middenhuurregulering heeft een directe negatieve invloed op de woningwaarde van beleggingsvastgoed. Woningen die onder de regulering vallen, genereren minder huurinkomsten dan vergelijkbare vrije sectorwoningen, waardoor beleggers een lagere prijs willen betalen bij aankoop. De waardedaling varieert sterk per woning, maar kan in de praktijk oplopen tot tientallen procenten ten opzichte van de vrije marktwaarde. De onderstaande vragen gaan dieper in op hoe die waardedaling tot stand komt, welke woningen het betreft, en welke opties vastgoedeigenaren hebben.
Hoeveel daalt de woningwaarde door de middenhuurregulering?
De woningwaarde van een verhuurde woning daalt door de middenhuurregulering omdat de maximaal toegestane huurprijs lager ligt dan wat de markt zonder regulering zou opbrengen. Beleggers rekenen de waarde van een huurwoning direct terug vanuit de verwachte huuropbrengst, waardoor een lagere huurprijs automatisch leidt tot een lagere biedprijs. De waardedaling is afhankelijk van de locatie, het woningtype en het puntenaantal, maar kan in stedelijke gebieden substantieel zijn.
De kern van het probleem is het zogenoemde rendementsprincipe. Een belegger die een woning koopt als investering, kijkt naar het bruto aanvangsrendement: de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs. Als de huurinkomsten door regulering worden begrensd, maar de vraagprijs gelijk blijft, daalt het rendement. Om het gewenste rendement toch te halen, past de belegger de prijs naar beneden aan. In markten met hoge vastgoedprijzen en relatief lage gereguleerde huurprijzen kan dit verschil bijzonder groot uitvallen.
Daarbij speelt ook onzekerheid een rol. Beleggers weten niet precies hoe de regulering zich in de komende jaren verder ontwikkelt. Die onzekerheid over toekomstige huurinkomsten wordt meegewogen in de prijs, wat de waardedaling verder versterkt.
Welke woningen vallen onder de middenhuurregulering?
De middenhuurregulering geldt voor huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens maar onder een bepaalde bovengrens, die wordt bepaald via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Woningen met 145 of minder WWS-punten vallen onder de gereguleerde middenhuur. De regulering is in 2024 ingevoerd en is van toepassing op nieuwe huurcontracten voor zelfstandige woningen in dit segment.
Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel, locatie en voorzieningen. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximaal toegestane huurprijs. Woningen met meer dan 186 punten vallen buiten de regulering en gelden als vrije sector. Woningen tussen de 145 en 186 punten vallen in het middensegment en zijn daarmee onderhevig aan de huurprijsregulering.
Belangrijk om te weten is dat de regulering geldt bij nieuwe huurcontracten. Lopende huurcontracten die zijn afgesloten vóór de invoering kunnen onder andere regels vallen, afhankelijk van het type contract en de huurprijs die destijds is overeengekomen. Individuele omstandigheden en contractvoorwaarden kunnen sterk variëren.
Hoe berekenen beleggers de waarde van een gereguleerde huurwoning?
Beleggers berekenen de waarde van een gereguleerde huurwoning primair op basis van de maximaal toegestane huurinkomsten en het vereiste rendement. De rekensom is simpel: de jaarlijkse nettohuurinkomsten worden gedeeld door het gewenste bruto aanvangsrendement. Hoe lager de maximale huurprijs, hoe lager de uitkomst van die berekening en dus de maximale biedprijs.
De rol van het bruto aanvangsrendement
Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het percentage dat een belegger minimaal wil verdienen op zijn investering. In de Nederlandse vastgoedmarkt hanteren beleggers voor reguliere woningen doorgaans een BAR tussen de vier en zes procent, afhankelijk van de locatie en het risicoprofiel. Een woning met een maximale huurprijs van bijvoorbeeld 900 euro per maand levert jaarlijks 10.800 euro op. Bij een gewenst BAR van vijf procent resulteert dat in een maximale aankoopwaarde van 216.000 euro, ongeacht wat vergelijkbare koopwoningen in de buurt opbrengen.
Kosten en leegstandsrisico als correctiefactoren
Naast de huurinkomsten trekken beleggers ook onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en een risico-opslag voor leegstand af van de verwachte opbrengst. Bij gereguleerde woningen is de marge tussen huurinkomsten en kosten kleiner, wat de bereidheid om een hogere prijs te betalen verder beperkt. Sommige beleggers hanteren bovendien een hogere risico-opslag voor gereguleerde woningen vanwege de onzekerheid over toekomstige beleidsontwikkelingen rond de huurprijsregulering.
Wat is het verschil in waarde tussen vrije sector en middenhuur?
Het waardeverschil tussen een vrije sectorwoning en een vergelijkbare woning die onder de middenhuurregulering valt, kan aanzienlijk zijn. Een vrije sectorwoning brengt hogere huurinkomsten op, waardoor beleggers bereid zijn meer te betalen. In stedelijke gebieden met hoge woningprijzen kan het verschil in beleggingswaarde tussen beide categorieën tien tot twintig procent of meer bedragen, afhankelijk van het verschil in maximale huurprijs.
Ter illustratie: stel dat twee identieke appartementen naast elkaar staan. De ene heeft 150 WWS-punten en valt daarmee onder de middenhuurregulering met een maximale huurprijs. De andere heeft 190 punten door een beter energielabel en een grotere oppervlakte, en mag vrij verhuurd worden voor een marktconforme prijs. De belegger die de vrije sectorwoning koopt, heeft meer ruimte om een hogere aankoopprijs te rechtvaardigen omdat de huurinkomsten dat rendement ondersteunen.
Voor eigenaar-bewoners die hun woning willen verkopen aan een eindgebruiker speelt dit onderscheid minder, omdat zij de woning vrij van huur kunnen aanbieden. Het verschil is het grootst bij verhuurde woningen die worden verkocht als beleggingsobject.
Heeft de regulering ook invloed op de verkoopprijs bij uitponding?
Ja, de middenhuurregulering heeft ook invloed op de verkoopprijs bij uitponding, maar de impact verschilt per situatie. Uitponding betekent dat een verhuurder zijn woningen één voor één verkoopt, doorgaans aan individuele kopers of eindgebruikers. Als een woning leeg wordt opgeleverd aan een particuliere koper, is de regulering minder relevant voor de waardebepaling. Wordt de woning verkocht terwijl er een huurder in zit, dan drukt de regulering de prijs wel degelijk.
Een verhuurde woning die wordt verkocht met een zittende huurder die een gereguleerde middenhuurprijs betaalt, is voor een volgende belegger minder aantrekkelijk dan een vrije sectorwoning. De koper weet dat hij gebonden is aan de maximale huurprijs en rekent dat mee in zijn bod. Dit maakt uitponding van gereguleerd vastgoed complexer dan voorheen.
Tegelijkertijd biedt uitponding voor sommige eigenaren juist een uitweg. Als huurders vertrekken, kan de woning leeg worden verkocht aan een particuliere koper die er zelf in gaat wonen. In dat geval speelt de regulering geen rol meer bij de waardebepaling en kan de verkoopprijs dichter bij de vrije marktwaarde liggen. De timing van uitponding is daardoor een strategische afweging voor vastgoedeigenaren met meerdere woningen in portefeuille.
Welke opties hebben vastgoedeigenaren als de regulering hun waarde drukt?
Vastgoedeigenaren die merken dat de middenhuurregulering de waarde van hun pand negatief beïnvloedt, hebben meerdere opties. De keuze hangt af van de persoonlijke situatie, de staat van het pand, de huurder en de financiële doelstellingen van de eigenaar.
Wachten op leegstand en dan verkopen
Wie geduld heeft, kan wachten totdat de huurder vertrekt en de woning daarna leeg aanbieden aan een particuliere koper. Dat vergroot de kans op een hogere verkoopprijs, omdat de koper de woning vrij kan gebruiken of zelf kan bewonen. Het nadeel is dat de timing onzeker is en dat de eigenaar in de tussentijd gebonden blijft aan de gereguleerde huurprijs.
Verkopen in verhuurde staat via een gespecialiseerd netwerk
Wie niet wil of kan wachten, kan de verhuurde woning verkopen zoals die is. Dat vraagt om een koper die bereid is een verhuurde woning met een gereguleerde huurprijs over te nemen. Via een gespecialiseerd platform zoals GMVG is het mogelijk om een verhuurde woning direct te verkopen aan een koper uit een breed netwerk, zonder dat de woning eerst leeg hoeft te zijn. Wij koppelen verkopers aan kopers die specifiek op zoek zijn naar dit type vastgoed, ongeacht de staat of huursituatie van het pand. Meer over dit proces leest u op de pagina over verhuurde woning verkopen.
WWS-punten verhogen om uit de regulering te stappen
In sommige gevallen is het mogelijk om het puntenaantal van een woning te verhogen door te investeren in energiebesparende maatregelen of uitbreidingen. Als een woning daarmee boven de grens van 186 punten uitkomt, valt een nieuw huurcontract buiten de regulering. Dit is een langetermijnstrategie die investeringen vereist, maar kan de vastgoedwaarde structureel verbeteren. Het is verstandig om hiervoor advies in te winnen bij een specialist die het woningwaarderingsstelsel goed kent.
Welke optie het best past, hangt sterk af van de individuele situatie van de eigenaar, de huurovereenkomst en de financiële positie. Voor beslissingen met grote financiële gevolgen is het altijd raadzaam om een onafhankelijk adviseur te raadplegen.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
