De notariskosten voor een huisoverdracht bedragen voor de koper gemiddeld tussen de €1.200 en €2.500, afhankelijk van de woningwaarde en of er een hypotheek wordt afgesloten. Als verkoper betaal je doorgaans aanzienlijk minder: de kosten voor het royement van je hypotheek liggen gemiddeld tussen de €150 en €500. De verdeling van wie wat betaalt, wat er op de nota van afrekening staat, en hoe je kunt besparen op notariskosten, wordt hieronder per vraag uitgelegd.
Wat betaalt de koper en wat betaalt de verkoper aan de notaris?
Bij een woningverkoop betaalt de koper de grootste notarisrekening. Hij draagt de kosten voor de leveringsakte, de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster. De verkoper betaalt alleen de kosten voor het royement van zijn bestaande hypotheek, wat de doorhaling van de hypotheekinschrijving bij het Kadaster inhoudt. Deze verdeling is niet wettelijk vastgelegd, maar wordt standaard opgenomen in het koopcontract.
De reden dat de koper de notariskosten draagt, hangt samen met de zogeheten kosten-koperconstructie. Omdat de koper de rekening betaalt, heeft hij ook het recht om de notaris te kiezen. Dit is een belangrijk praktisch gegeven: als koper heb je dus invloed op welk kantoor de overdracht verzorgt en tegen welk tarief.
Voor de verkoper zijn de kosten beperkt, maar niet nul. Naast de royementskosten kan de verkoper ook makelaarscourtage verschuldigd zijn en worden zakelijke lasten naar rato verrekend via de nota van afrekening. Wie zijn woning verkoopt met een lopende hypotheek, moet er rekening mee houden dat de kosten voor het royement stukken lager uitvallen dan de kosten voor een leveringsakte, maar toch een post op de eindafrekening vormen.
Hoeveel kost een notaris gemiddeld voor een huisoverdracht?
Voor een gemiddelde woning met hypotheek liggen de totale notariskosten voor de koper tussen de €1.500 en €2.500. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor de leveringsakte, de hypotheekakte en bijkomende posten zoals Kadasterregistratie. Wie een woning koopt zonder hypotheek, betaalt alleen voor de leveringsakte en bijkomende kosten, wat de totaalrekening aanzienlijk lager maakt.
Een concretere indicatie: voor een woning van €400.000 met hypotheek liggen de notariskosten doorgaans rond de €1.800. Daarin zitten de leveringsakte, de hypotheekakte en de Kadasterinschrijving verwerkt. Voor duurdere woningen stijgen de kosten mee, omdat notarissen hun tarieven deels baseren op de woningwaarde.
Notarissen bepalen hun eigen tarieven. Dat is al zo sinds 1999, toen de vaste tariefregulering werd afgeschaft. Dit betekent dat de prijsverschillen tussen kantoren fors kunnen zijn. Kantoren in de Randstad rekenen doorgaans hogere tarieven dan kantoren in kleinere plaatsen. Over de meeste notarisdiensten betaal je bovendien 21% btw; alleen de Kadasterkosten zijn btw-vrij. Het loont daarom altijd om meerdere offertes op te vragen voordat je een keuze maakt.
Welke notariskosten komen er nog bij de overdrachtsbelasting?
Naast de notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte betaalt de koper bij een bestaande woning ook overdrachtsbelasting. De notaris regelt de aangifte en draagt dit bedrag af aan de Belastingdienst. Het tarief hangt af van de situatie van de koper: wie de woning als hoofdverblijf betrekt, betaalt 2%; starters tussen 18 en 35 jaar die een woning kopen tot €555.000 betalen in 2026 helemaal geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling.
Voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, zoals beleggingspanden of vakantiewoningen, geldt een tarief van 8%. Dit tarief is per 1 januari 2026 verlaagd ten opzichte van het vorige tarief. Particuliere beleggers die een huurwoning verkopen en kopers die een beleggingspand overnemen, hebben dus te maken met dit aangepaste percentage. Raadpleeg altijd een belastingadviseur voor de gevolgen in jouw specifieke situatie, want belastingregels kunnen veranderen.
Bovenop de overdrachtsbelasting komen ook de Kadasterkosten voor de inschrijving van de leveringsakte. Die bedragen in 2026 indicatief rond de €181 voor een standaardinschrijving, of minder bij inschrijving via bepaalde geldverstrekkers. Daarnaast rekenen notarissen soms recherchekosten voor het onderzoek naar de eigendomssituatie en eventuele beslagen, maar die zijn vaak al inbegrepen in de offerte voor de leveringsakte.
Wat staat er precies op de nota van afrekening van de notaris?
De nota van afrekening is de eindafrekening die de notaris opstelt vlak voor de overdracht. Zowel de koper als de verkoper ontvangen een eigen versie. De notaris stuurt dit document doorgaans enkele dagen voor de overdracht, zodat beide partijen de bedragen kunnen controleren voordat het geld overgemaakt moet worden.
Op de nota van de koper staan de koopsom, de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, de Kadasterkosten en een verrekening van gemeentelijke eigenaarslasten zoals de OZB en waterschapsheffingen. Ook het ontvangen hypotheekbedrag van de geldverstrekker en eventuele kosten voor een hypotheekadviseur of taxateur zijn hierop terug te vinden.
Op de nota van de verkoper staan andere posten. De koopsom staat er centraal op, maar daarvan worden de aflossing van de bestaande hypotheek, de royementskosten, eventuele makelaarscourtage en een verrekening van vooruitbetaalde zakelijke lasten afgetrokken. Kosten die de verkoper al voor het hele jaar heeft betaald, zoals gemeentelijke belastingen, worden naar rato verrekend omdat de koper het resterende deel van het jaar eigenaar wordt.
De betaling van de nota door de koper moet vóór de overdracht op de derdengeldrekening van de notaris staan en moet afkomstig zijn van een bankrekening op eigen naam. Na de overdracht maakt de notaris de koopprijs over naar de bankrekening van de verkoper, in de meeste gevallen binnen drie werkdagen.
Kun je onderhandelen over notariskosten bij de huisoverdracht?
Ja, er is ruimte om te besparen op notariskosten, al gaat het minder om directe onderhandeling en meer om slim vergelijken. Omdat notarissen vrije tarieven hanteren, kunnen de kosten voor dezelfde diensten flink uiteenlopen tussen kantoren. Wie minimaal drie offertes opvraagt en vergelijkt, kan in de praktijk een aanzienlijk bedrag besparen.
Directe prijsonderhandeling bij een enkel kantoor heeft beperkt effect bij standaardzaken. Wat wel werkt, is het bundelen van diensten. Als je bij hetzelfde kantoor zowel de leveringsakte als de hypotheekakte laat verzorgen, of tegelijkertijd een testament of samenlevingscontract opstelt, is een kantoor eerder bereid een scherper totaaltarief te bieden.
De verdeling van notariskosten tussen koper en verkoper is bovendien niet wettelijk vastgelegd. Partijen kunnen in het koopcontract elke verdeling afspreken. In een markt waar verkopers bereid zijn meer te bieden om een deal te sluiten, kan het overnemen van een deel van de notariskosten onderdeel worden van de onderhandeling. Dat moet dan wel schriftelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst.
Wie kiest de notaris: de koper of de verkoper?
In Nederland kiest de koper de notaris. Dit is de gangbare praktijk en vloeit voort uit het feit dat de koper in de meeste gevallen de notariskosten voor de leveringsakte betaalt. Wie de rekening betaalt, heeft het recht om de notaris te kiezen. Dit is niet wettelijk verplicht, maar is zo gebruikelijk dat het in vrijwel alle koopcontracten de standaardafspraak is.
De verkoper kan wel een voorkeur uitspreken voor een bepaald notariskantoor, maar heeft juridisch niet het laatste woord. Als beide partijen vasthouden aan hun eigen voorkeur, prevaleert de keuze van de koper. Een uitzondering is mogelijk als de verkoper aanbiedt om de leveringskosten voor zijn rekening te nemen als onderdeel van de onderhandelingen. In dat geval kan hij ook de notariskeuze claimen, maar dit moet altijd schriftelijk worden vastgelegd.
De notaris die de levering verzorgt, regelt doorgaans ook het royement van de hypotheek van de verkoper. Dat is praktisch: alle handelingen rondom de overdracht worden zo bij één kantoor belegd, wat de afhandeling overzichtelijk houdt voor beide partijen.
Hoe worden notariskosten berekend bij een directe verkoop zonder makelaar?
Bij een directe verkoop zonder makelaar blijven de notariskosten voor de leveringsakte en het royement volledig van toepassing. De afwezigheid van een makelaar heeft geen invloed op wat de notaris rekent voor de overdracht zelf. De kosten voor de leveringsakte en bijkomende posten zijn identiek aan een verkoop via een makelaar.
Wat wel verandert bij een verkoop zonder makelaar, is de rol van de notaris in het voortraject. Zonder makelaar is er niemand die standaard de koopovereenkomst opstelt. De notaris kan deze taak overnemen, maar rekent daar een apart bedrag voor. De kosten voor het opstellen van een koopakte door de notaris lopen uiteen per kantoor; vraag hiervoor altijd een aparte offerte op. Een zelf opgestelde koopakte via een online template brengt risico’s met zich mee als ontbindende voorwaarden of een financieringsvoorbehoud ontbreken.
Het voordeel van een directe verkoop zonder makelaar zit in de besparing op de makelaarscourtage, die in 2026 gemiddeld rond de 1% van de verkoopprijs ligt. Voor een gemiddelde woning is dat een aanzienlijk bedrag. De notariskosten vormen daarbij een vaste, onvermijdelijke post die je niet kunt omzeilen, maar wel kunt beperken door offertes te vergelijken.
Voor vastgoedeigenaren die snelheid en zekerheid verkiezen boven een langdurig verkooptraject, bieden wij bij GMVG een alternatief. Via ons netwerk van kopers koppelen we verkopers direct aan de juiste partij, ongeacht de staat van het pand. Dat maakt een snelle overdracht mogelijk zonder het volledige verkooptraject te hoeven doorlopen. De notariskosten voor de leveringsakte en het royement blijven ook in dit geval van toepassing, maar het proces eromheen verloopt aanzienlijk eenvoudiger.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
