Tussen het accepteren van een bod en de notariële overdracht zit in de meeste gevallen zes tot twaalf weken. Die periode is nodig voor het opstellen en tekenen van de koopakte, het regelen van de financiering en het inplannen van de notarisafspraak. Hoe lang het precies duurt, hangt sterk af van de situatie van koper en verkoper. De vragen hieronder lichten elk onderdeel van dat traject toe.
Wat gebeurt er na het accepteren van een bod?
Na het accepteren van een bod is er nog geen juridisch bindende overeenkomst. Zolang de koopakte niet door beide partijen is ondertekend, mogen koper en verkoper zich bij particuliere transacties nog terugtrekken. Pas met de handtekening onder de koopakte wordt de afspraak juridisch afdwingbaar. Daarna gaat een wettelijke bedenktijd van drie dagen in voor de koper.
In de praktijk begint direct na het mondeling akkoord het papierwerk. De afspraken worden vastgelegd in een voorlopige koopovereenkomst, ook wel koopakte of koopcontract genoemd. Daarin staan de koopsom, de gewenste overdrachtsdatum, eventuele ontbindende voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud, en afspraken over roerende zaken die meegaan met de woning.
Na ondertekening door beide partijen heeft de particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd om kosteloos van de koop af te zien. De verkoper heeft die bedenktijd niet: die is direct gebonden zodra beide handtekeningen zijn gezet. Vervolgens regelt de koper de hypotheek en stelt de notaris de leveringsakte op. De waarborgsom, doorgaans tien procent van de koopsom, moet uiterlijk binnen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden worden gestort bij de notaris of worden vervangen door een bankgarantie.
Hoe lang duurt het gemiddeld van bod tot overdracht?
Van bod tot overdracht duurt het gemiddeld zes tot twaalf weken, waarbij acht weken het meest gekozen interval is. Die periode begint na ondertekening van de koopakte en eindigt bij de notariële overdracht. De exacte duur verschilt per situatie en hangt vooral af van hoe snel de financiering rond is en wanneer de notaris beschikbaar is.
Sommige bronnen spreken van gemiddeld drie maanden voor het totale traject, maar dat verschil is grotendeels te verklaren door wat er precies wordt gemeten. Wie ook de tijd meerekent die nodig is om tot een bod te komen, inclusief bezichtigingen en onderhandelingen, komt op een langere totaaltermijn. Overdracht na koopcontract duurt in de meeste gevallen zes tot twaalf weken, met acht weken als meest gangbare keuze.
De financieringsperiode is daarbij bepalend. Na het tekenen van de koopakte heeft de koper gemiddeld vier tot zes weken nodig om de hypotheek definitief rond te krijgen. Pas daarna kan de notaris de overdracht plannen. Wie die periode wil verkorten, doet er goed aan om de hypotheekaanvraag zo vroeg mogelijk in gang te zetten.
Wat staat er in de koopakte en wanneer wordt die getekend?
De koopakte is het juridische document waarin alle afspraken tussen koper en verkoper worden vastgelegd. De akte bevat de koopsom, de overdrachtsdatum, ontbindende voorwaarden, kadastrale gegevens en afspraken over roerende zaken. Hoewel de akte in de volksmond “voorlopig” heet, is er niets voorlopigs aan: met de handtekening bindt men zich in principe aan de koop.
In Nederland werken makelaars en notarissen met een gestandaardiseerd modelcontract dat is opgesteld in samenwerking met Vereniging Eigen Huis, de NVM en andere brancheorganisaties. In mei 2025 verscheen een bijgewerkte versie van dit model. In Amsterdam wijkt de praktijk hiervan af: daar stelt de notaris de koopovereenkomst op op basis van een eigen Amsterdams notarismodel.
De koopakte wordt doorgaans binnen één tot twee weken na het mondeling akkoord ondertekend. Zodra beide partijen hebben getekend, begint de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de koper. Die termijn gaat in om middernacht op de dag ná ontvangst van de door beide partijen ondertekende akte en mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of erkende feestdag. Na die drie dagen is de koper gebonden, tenzij hij een beroep kan doen op een ontbindende voorwaarde.
Welke factoren kunnen de overdracht vertragen?
De meest voorkomende oorzaak van vertraging is de doorlooptijd bij de hypotheekverstrekker. Zolang de bank geen definitieve hypotheekinstructies heeft verstuurd aan de notaris, kan de overdracht niet plaatsvinden. Daarnaast spelen de agendabezetting van de notaris, de persoonlijke omstandigheden van de verkoper en bijzondere juridische situaties een rol.
Concrete factoren die de overdracht kunnen vertragen zijn onder meer:
- Hypotheekprocedure: De aanvraag, beoordeling en offerte kosten tijd. Rond drukke periodes zoals december zijn wachttijden bij banken langer.
- Notarisplanning: Notarissen hebben vaak volle agenda’s, zeker rond de eerste van de maand wanneer veel overdrachten samenvallen.
- Situatie van de verkoper: Als de verkoper wacht op de oplevering van een nieuwe woning of een verbouwing, wordt de overdrachtsdatum opgeschoven.
- Ontbindende voorwaarden: Een financieringsvoorbehoud geeft de koper standaard vier tot zes weken de tijd om financiering te regelen. Een bouwkundige keuring kan daar extra tijd voor vragen.
- Bijzondere omstandigheden: Erfpachtconstructies, bodemverontreiniging, VvE-stukken of bestemmingsplanonderzoek kosten extra doorlooptijd.
Wanneer één van de partijen de overdracht wil uitstellen, hoeft de andere partij daar niet mee akkoord te gaan. Afspraken over de overdrachtsdatum zijn bindend; de benadeelde partij kan de andere partij formeel in gebreke stellen als de datum niet wordt nagekomen.
Kan de overdracht sneller dan de standaard termijn?
Ja, een snellere overdracht is mogelijk. De belangrijkste versnellende factor is het ontbreken van een hypotheekbehoefte: als de koper geen financiering nodig heeft of al een hypotheekofferte op zak heeft, vervalt de langste wachttijd in het proces. In dat geval is de enige beperking de beschikbaarheid van de notaris.
Een snelle overdracht vereist dat alle betrokken partijen bereid en beschikbaar zijn. In de koopovereenkomst staat standaard dat koper en verkoper in onderling overleg kunnen afwijken van de geplande overdrachtsdatum. Wie haast heeft, doet er goed aan dit al bij het opstellen van de koopakte te bespreken en de notaris vroeg te informeren over de gewenste planning.
Praktische stappen om de overdracht te bespoedigen:
- Lever alle benodigde documenten zo snel mogelijk aan bij de notaris.
- Start de hypotheekaanvraag direct na het tekenen van de koopakte.
- Maak bij het tekenen van de koopakte al een voorlopige notarisafspraak.
- Communiceer open over de gewenste datum met alle partijen.
Bij GMVG werken wij met een netwerk van kopers dat in de meeste gevallen geen hypotheekfinanciering nodig heeft. Dat verkort de doorlooptijd aanzienlijk en maakt een snelle vastgoedverkoop realistisch voor verkopers die niet maanden willen wachten.
Wat gebeurt er op de dag van de overdracht zelf?
Op de dag van de overdracht vinden twee momenten plaats: eerst de eindinspectie van de woning, daarna de notarisafspraak waar de leveringsakte wordt getekend en de sleutels worden overhandigd. De hele procedure duurt doorgaans een halve dag.
De eindinspectie
De eindinspectie vindt doorgaans een uur voor de notarisafspraak plaats. Koper, verkoper en eventueel beide makelaars lopen samen door de woning om te controleren of alles in de afgesproken staat verkeert: schoon, leeg, zonder nieuwe beschadigingen, en met de roerende zaken die in de koopakte zijn opgenomen. Ook worden de meterstanden genoteerd. Als er een gebrek wordt geconstateerd, kan de sleuteloverdracht worden uitgesteld totdat er een oplossing of akkoord is bereikt.
De notarisafspraak en sleuteloverdracht
Na de eindinspectie gaan koper en verkoper naar de notaris. Daar wordt eerst de leveringsakte ondertekend, waarmee de koper juridisch eigenaar wordt. Vervolgens tekent de koper de hypotheekakte. De notaris heeft vooraf documenten toegestuurd, waaronder de nota van afrekening met een overzicht van alle betalingen. Het passeren bij de notaris duurt maximaal een uur. Na ondertekening ontvangt de koper de sleutels. De overdracht is juridisch volledig afgerond zodra de notaris de akte heeft ingeschreven in het Kadaster.
Wat als koper of verkoper zich terugtrekt na het bod?
Zolang de koopakte niet is ondertekend, mogen beide partijen zich bij particuliere transacties zonder juridische gevolgen terugtrekken. Dit vloeit voort uit het schriftelijkheidsvereiste in het Burgerlijk Wetboek: een mondelinge overeenkomst is voor woningverkoop niet rechtsgeldig. Pas na ondertekening van de koopakte zijn partijen gebonden.
Na ondertekening gelden andere regels. De koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd om kosteloos van de koop af te zien. Na die periode zijn er twee manieren om de koop nog te ontbinden:
- Ontbindende voorwaarden: Als de koper een financieringsvoorbehoud heeft bedongen en de hypotheek wordt afgewezen, kan de koop kosteloos worden ontbonden mits de koper afwijzingsbrieven van geldverstrekkers overlegt.
- Zonder geldige reden: Trekt de koper zich terug buiten de bedenktijd en zonder geldige ontbindende voorwaarde, dan is in de meeste gevallen een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom. De verkoper kan ook nakoming via de rechter afdwingen.
Ook de verkoper kan zich niet zomaar terugtrekken na ondertekening. Doet de verkoper dat toch, dan kan de koper nakoming, ontbinding of schadevergoeding eisen. Terugtrekken na bod heeft voor beide partijen dus serieuze juridische en financiële consequenties zodra de koopakte eenmaal is getekend. Wie twijfelt over zijn positie, raadpleegt het beste een notaris of jurist.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
