Een verhuurde woning is in de praktijk doorgaans 15 tot 25 procent minder waard dan dezelfde woning in lege staat. Bij sociale huurcontracten kan dat verschil nog groter zijn. De waardedaling hangt af van het type huurcontract, de hoogte van de huur en de beperkte groep kopers die bereid is een woning met zittende huurder te kopen. De vragen hieronder gaan dieper in op de oorzaken, de fiscale kant en de opties die verhuurders hebben.
Hoeveel korting verwachten kopers op een verhuurde woning?
Kopers verwachten bij een verhuurde woning gemiddeld een korting van 15 tot 25 procent ten opzichte van de vrije verkoopwaarde. Bij sociale huurcontracten kan de waardedaling oplopen tot 40 tot 50 procent van de leegwaarde. De voornaamste reden is dat de kring van geïnteresseerde kopers sterk beperkt is: wie er zelf wil wonen, haakt af zodra er een huurder in het pand zit.
Een woning die leeg 340.000 euro waard is, brengt in verhuurde staat in de praktijk al snel zo’n 255.000 euro op. Dat is een verschil van 85.000 euro, puur omdat de koper rekening moet houden met een bestaand huurcontract, huurbescherming en de bijbehorende onzekerheid over het vrije gebruik van de woning.
De verkoopmarkt voor verhuurde woningen bestaat vrijwel uitsluitend uit beleggers en vastgoedinvesteerders. Die rekenen bij hun bod de huurinkomsten, het risico en de financieringskosten door in de prijs. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de marktwaarde, hoe groter de korting die zij verlangen. Bij een sociale huurwoning met een lage huur is de kloof tussen leegwaarde en verkoopprijs dan ook het grootst.
Wat is de leegwaarderatio en hoe werkt het?
De leegwaarderatio is het percentage waarmee de Belastingdienst de WOZ-waarde van een verhuurde woning vermenigvuldigt om de fiscale waarde in box 3 te berekenen. Hoe lager de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en hoe lager de belastinggrondslag. De ratio bestaat omdat huurders in Nederland wettelijke huurbescherming genieten, waardoor een verhuurde woning minder flexibel en daarmee minder waard is.
De Belastingdienst publiceert jaarlijks een tabel met percentages die afhangen van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. In 2026 ligt de fiscale waarde van een verhuurde woning voor de meeste contracten tussen de 84 en 100 procent van de WOZ-waarde. Alleen wanneer de huurprijs extreem laag is ten opzichte van de WOZ-waarde, kan de korting oplopen tot maximaal 27 procent. Is de jaarhuur 5 procent of meer van de WOZ-waarde, dan rekent de Belastingdienst leegwaarderatio met 100 procent van de WOZ-waarde en vervalt het fiscale voordeel volledig.
Belangrijk om te weten: de leegwaarderatio en de marktwaardekorting bij verkoop zijn twee verschillende begrippen. De fiscale ratio bepaalt de belastinggrondslag in box 3. De marktwaardekorting bepaalt wat een koper daadwerkelijk bereid is te betalen. Die twee hoeven niet overeen te komen en worden in de praktijk regelmatig door elkaar gehaald. Omdat de regels rondom box 3 aan verandering onderhevig zijn, is het verstandig een belastingadviseur te raadplegen voor uw persoonlijke situatie.
Welke factoren bepalen de waardedaling van een verhuurde woning?
De waardedaling van een verhuurde woning wordt bepaald door een combinatie van het type huurcontract, de hoogte van de huur, het energielabel en de staat van onderhoud. Geen van deze factoren staat op zichzelf: samen bepalen ze hoe aantrekkelijk een woning is voor de beperkte groep kopers die bereid is een verhuurd pand te kopen.
Type en looptijd van het huurcontract
Een huurcontract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming weegt het zwaarst op de waarde. De koper weet dan niet wanneer hij het pand vrij kan gebruiken of opnieuw kan verhuren. Tijdelijke contracten zijn minder bezwaarlijk, maar de Wet vaste huurcontracten heeft tijdelijke verhuur in de vrije sector grotendeels onmogelijk gemaakt. Daardoor komen verhuurders die willen verkopen steeds vaker terecht bij langlopende contracten die de verkoopprijs drukken.
Huurprijs en regelgeving
De Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 van kracht is, reguleert huurprijzen voor woningen tot en met 186 punten in het Woningwaarderingsstelsel. Woningen die voorheen vrij verhuurbaar waren, vallen nu onder huurprijsregulering, wat het huurrendement verlaagt en daarmee de verkoopwaarde drukt. Een lagere huurprijs betekent een lager rendement voor de koper, en dus een lagere biedprijs.
Energielabel en toekomstige investeringen
Het energielabel beïnvloedt de maximale huurprijs via het WWS-puntensysteem, maar speelt ook een rol bij de waardering door kopers. Woningen met een slecht energielabel vergen toekomstige investeringen in verduurzaming. Kopers houden daar rekening mee in hun bod, wat de netto opbrengst voor de verkoper verder verlaagt.
Is een verhuurde woning moeilijker te financieren voor kopers?
Ja, een verhuurde woning is voor kopers aanzienlijk moeilijker te financieren dan een leegstaand pand. Een reguliere hypotheek is niet beschikbaar voor een woning die bestemd is voor verhuur. Kopers zijn aangewezen op een verhuurhypotheek, die strengere eisen kent, een hogere rente heeft en een lagere maximale financiering biedt, doorgaans 70 tot 75 procent van de waarde in verhuurde staat.
Omdat geldverstrekkers bij een verhuurhypotheek uitgaan van de waarde in verhuurde staat, en niet van de vrije verkoopwaarde, valt het maximale leenbedrag automatisch lager uit. De koper moet dus meer eigen geld meenemen dan bij een gewone aankoop. Dit beperkt de groep potentiële kopers verder en versterkt de neerwaartse druk op de verkoopprijs.
Daar komt bij dat kopers van een beleggingspand in 2026 te maken hebben met een overdrachtsbelasting van 8 procent, tegenover 2 procent voor iemand die de woning zelf gaat bewonen. Die extra kosten worden door beleggers meegenomen in hun bod. Iedereen die overweegt een verhuurde woning te kopen of te verkopen met financieringsimplicaties, doet er verstandig aan een hypotheekadviseur of notaris te raadplegen voor advies op maat.
Wanneer is verkoop met huurder gunstiger dan leegverkoop?
Verkoop met zittende huurder is gunstiger wanneer de verhuurder snel zekerheid wil, geen tijd heeft om het huurcontract te laten aflopen, of wanneer de huurder zelf interesse heeft om de woning te kopen. Leegverkoop levert gemiddeld meer op, maar vereist geduld en brengt extra kosten met zich mee.
Verkoop aan de zittende huurder is vaak de meest efficiënte route. De huurder kent de woning al, er zijn geen kosten voor bezichtigingen of verkoopstyling, en de afwikkeling verloopt doorgaans sneller. Bovendien betaalt een huurder die de woning koopt om er zelf in te wonen slechts 2 procent overdrachtsbelasting, tegenover 8 procent voor een belegger. Dat verschil maakt de deal voor de huurder aantrekkelijker en geeft de verkoper een hogere netto-opbrengst dan bij verkoop aan een investeerder.
Wie kan wachten tot het huurcontract afloopt, profiteert van de bredere koopmarkt. Particuliere kopers zijn bereid meer te betalen dan beleggers, omdat zij de woning voor eigen gebruik willen. De huurinkomsten lopen ondertussen door, wat de wachttijd financieel draaglijker maakt. De afweging hangt af van de persoonlijke situatie, de looptijd van het contract en de urgentie van de verkoop. Individuele omstandigheden en de exacte huurcontractvoorwaarden variëren, waardoor het verstandig is juridisch of financieel advies in te winnen.
Wat zijn de opties als een verhuurde woning snel verkocht moet worden?
Er zijn drie hoofdopties bij de snelle verkoop van een verhuurde woning: verkopen aan een belegger of vastgoedinvesteerder, verkopen aan de zittende huurder, of de huurder uitkopen zodat de woning leeg verkocht kan worden. Elke route heeft een ander tijdspad en een andere opbrengst.
Verkopen aan een belegger gaat het snelst. Deze kopers nemen het bestaande huurcontract over en stellen geen eisen aan de bewoning. Het principe “koop breekt geen huur” geldt onverminderd: de nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet alle afspraken uit het bestaande contract respecteren. Het nadeel is dat beleggers een lagere prijs bieden, juist omdat zij de risico’s en beperkingen van het huurcontract overnemen.
De huurder uitkopen door een vrijwillige verhuisvergoeding aan te bieden is een andere route. Dat geeft de verkoper de mogelijkheid om de woning leeg te verkopen en een hogere prijs te realiseren. De kosten voor zo’n uitkoop lopen uiteen, afhankelijk van de afspraken met de huurder en de staat van de woning. Een wettelijke minimumvergoeding geldt bij renovatie of sloop, maar bij vrijwillige uitkoop zijn de bedragen vrij onderhandelbaar.
Voor verhuurders die snel willen handelen zonder de onzekerheid van een lang verkooptraject, bieden platforms zoals GMVG een directe route. Via ons uitgebreide netwerk van kopers koppelen we verkopers aan de juiste koper voor hun specifieke pand, ongeacht de staat of de huursituatie. In de meeste gevallen kan er snel een bod worden gedaan, zonder de gebruikelijke doorlooptijd van een reguliere verkoop via een makelaar.
De Wet betaalbare huur en de toegenomen belastingdruk in box 3 hebben er in 2026 voor gezorgd dat steeds meer particuliere verhuurders besluiten hun woning te verkopen. Wie in die situatie zit en snel wil handelen, heeft baat bij een helder overzicht van de beschikbare opties en de bijbehorende voor- en nadelen.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
