De leegwaarderatio is niet afgeschaft, maar wel ingrijpend gewijzigd. Wie een woning verhuurt op basis van een huurcontract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming, kan de leegwaarderatio in 2026 nog steeds toepassen als korting op de WOZ-waarde in box 3. Wel zijn de percentages de afgelopen jaren fors verhoogd en gelden er nieuwe uitsluitingen. De vragen hieronder lichten toe wat er precies is veranderd, wie er nog van profiteert en welke keuzes verhuurders nu hebben.
Wat is er precies veranderd met de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is niet afgeschaft, maar stapsgewijs versoberd en aangescherpt. Vanaf 2023 werden de percentages geactualiseerd en verhoogd, waardoor de korting op de WOZ-waarde voor de meeste verhuurders kleiner werd. Tegelijkertijd verviel de leegwaarderatio voor tijdelijk verhuurde woningen volledig: die tellen sindsdien voor de volledige WOZ-waarde mee in box 3.
Hoewel het Coalitieakkoord 2021-2025 oorspronkelijk een volledige afschaffing per 1 januari 2023 bevatte, is het kabinet hierop teruggekomen. Volledige afschaffing zou verhuurde en onverhuurde woningen fiscaal gelijk behandelen, terwijl er juridisch gezien geen sprake is van gelijke gevallen. Verhuurders met huurbescherming kunnen hun woning immers niet vrij opleveren, wat een lagere waarde in het economisch verkeer rechtvaardigt.
Per 2026 zijn er twee aanvullende maatregelen ingevoerd. Ten eerste is in de wet vastgelegd dat de leegwaarderatio niet geldt als de berekende waarde meer dan 10% afwijkt van de werkelijke marktwaarde. Ten tweede geldt de leegwaarderatio vanaf 2026 niet meer voor verhuur aan gelieerde partijen, zoals familieleden, met een niet-marktconforme huurprijs. Die verhuurders moeten voortaan uitgaan van de volledige WOZ-waarde. Analyses in de markt wijzen er verder op dat de leegwaarderatio naar verwachting definitief wordt afgeschaft per 2027, al is dat op dit moment nog niet in definitieve wetgeving vastgelegd.
Hoe wordt een verhuurde woning nu belast in box 3?
Een verhuurde woning valt in box 3 als een zogeheten overige bezitting. De Belastingdienst rekent over de waarde van die bezitting een forfaitair rendement, waarover vervolgens 36% belasting wordt geheven. In 2026 bedraagt dat forfaitaire rendement 7,78%, een forse stijging ten opzichte van eerdere jaren.
De grondslag voor de heffing is de WOZ-waarde, eventueel verminderd met de leegwaarderatio als die van toepassing is. De maximale korting via de leegwaarderatio bedraagt in 2026 nog 27%, maar alleen bij zeer lage huurrendementen. Zodra de jaarhuur uitkomt op 5% of meer van de WOZ-waarde, vervalt de korting volledig en telt de woning voor 100% mee. Voor veel verhuurders in stedelijke gebieden, waar de huurprijzen na de Wet betaalbare huur zijn gemaximeerd, is de effectieve korting daardoor beperkt of zelfs nul.
Het praktische gevolg is merkbaar. Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro zonder hypotheek leidt in 2026 tot een aanzienlijk hogere belastingaanslag dan in voorgaande jaren, waarbij de stijging ten opzichte van 2025 door het hogere forfaitaire rendement al gauw richting de 50% gaat. Een hypotheekschuld op de verhuurde woning is niet renteaftrekbaar, maar verlaagt wel het belastbare vermogen in box 3.
Verhuurders die menen dat hun werkelijke rendement lager uitvalt dan het forfait, kunnen via de tegenbewijsregeling het werkelijke rendement aantonen. Het huidige overgangsregime blijft ook in 2026 van kracht. Raadpleeg voor de gevolgen in uw specifieke situatie altijd een belastingadviseur, want de regels zijn complex en kunnen per situatie sterk verschillen.
Geldt de leegwaarderatio nog voor bestaande huurcontracten?
Ja, maar onder strikte voorwaarden. De leegwaarderatio geldt in 2026 uitsluitend voor huurcontracten voor onbepaalde tijd waarbij de huurder volledige huurbescherming geniet, de huurprijs marktconform is en er geen sprake is van verhuur aan gelieerde partijen.
Wie een woning tijdelijk verhuurde, heeft al sinds 2023 geen recht meer op de leegwaarderatio en geeft de volledige WOZ-waarde op. Nieuwe tijdelijke huurcontracten zijn bovendien verboden sinds 1 juli 2024 op grond van de Wet vaste huurcontracten. Bestaande tijdelijke contracten die vóór die datum zijn gesloten, blijven geldig tot hun einddatum, maar verlenging is alleen nog voor onbepaalde tijd mogelijk.
Voor verhuurders met een bestaand huurcontract voor onbepaalde tijd verandert er in 2026 op dit punt dus weinig, zolang de huurder geen familielid of andere gelieerde partij is en de huurprijs marktconform is. Is dat laatste niet het geval, dan vervalt de leegwaarderatio per 2026 en geldt de volledige WOZ-waarde als grondslag. Individuele huurcontractomstandigheden kunnen sterk variëren; laat uw situatie beoordelen door een belastingadviseur of juridisch adviseur.
Waarom verkopen particuliere verhuurders massaal hun huurwoningen?
Particuliere verhuurders verkopen hun huurwoningen in groten getale omdat de combinatie van hogere box 3-belasting, huurprijsregulering en het verbod op tijdelijke huurcontracten het rendement op verhuur sterk heeft uitgehold. De drie factoren versterken elkaar en maken verhuur voor kleine beleggers steeds minder aantrekkelijk.
De stijging van het forfaitaire rendement in box 3 is voor veel verhuurders de directe aanleiding. Waar de belastingdruk op een verhuurde woning eerder beperkt bleef, is die in 2026 fors hoger. Tegelijkertijd hebben de Wet betaalbare huur en het puntenstelsel voor het middenhuursegment de maximale huurprijzen verlaagd, waardoor de inkomsten dalen terwijl de belastingaanslag stijgt.
Daarbovenop maakt het verbod op tijdelijke huurcontracten het voor verhuurders moeilijker om flexibel te zijn. Wie een huurder niet meer kwijt kan, zit vast aan een langlopend contract. Veel verhuurders geven aan dat niet alleen de financiële druk, maar ook de toegenomen regeldruk en het gevoel van onzekerheid over toekomstige wetgeving hen ertoe brengt te stoppen met verhuren.
De schaal waarop dit gebeurt is opvallend. Volgens het Kadaster hadden particuliere investeerders halverwege 2025 al ruim 21.000 minder woningen in bezit dan een jaar eerder. Bijna 60% van alle uitpondtransacties vond in 2025 plaats in Noord- en Zuid-Holland. Veel tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten lopen uiterlijk medio 2026 af, waarna de verwachting is dat de verkoopgolf verder aantrekt.
Wat zijn de opties als je een verhuurde woning wilt verkopen?
Verhuurders die hun woning willen verkopen, hebben in hoofdzaak drie routes: verkopen in verhuurde staat, wachten tot het huurcontract afloopt en leeg opleveren, of de huurder uitkopen om de woning leeg te kunnen leveren. Elke route heeft andere financiële en praktische consequenties.
Verkopen in verhuurde staat
Bij verkoop in verhuurde staat blijft de huurder wonen onder dezelfde voorwaarden. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de verhuurder over. Het voordeel is snelheid: er is geen wachttijd. Het nadeel is de prijs. Een verhuurde woning is doorgaans 15 tot 25% minder waard dan dezelfde woning in lege staat, afhankelijk van de huurhoogte, de looptijd van het contract en de locatie. In populaire stedelijke gebieden kan dit verschil in absolute bedragen fors oplopen.
Leeg opleveren
Zodra een huurcontract afloopt en de woning leeg wordt opgeleverd, stijgt de waarde terug naar het niveau van vergelijkbare koopwoningen. Wie kan wachten, haalt daarmee doorgaans een hogere opbrengst. De keerzijde is onzekerheid over timing: bij een huurcontract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming is er geen vaste einddatum. In veel gemeenten geldt bovendien opkoopbescherming, waardoor een koper de woning de eerste jaren niet opnieuw mag verhuren zonder vergunning. Dit beïnvloedt de kring van potentiële kopers.
Snel verkopen via een direct-koopplatform
Verhuurders die niet kunnen of willen wachten, kiezen er steeds vaker voor om hun pand direct te verkopen aan een koper uit een professioneel netwerk. Wij koppelen verhuurders aan kopers die verhuurde woningen overnemen, ongeacht de staat van het pand of de looptijd van het huurcontract. Dat biedt zekerheid en snelheid, ook als de woning nog bewoond is. De opbrengst ligt doorgaans lager dan bij vrije verkoop, maar de transactie is in de meeste gevallen aanzienlijk sneller afgerond.
Heeft de staat van het pand invloed op de verkoopbaarheid?
Ja, de staat van een verhuurde woning heeft invloed op de verkoopbaarheid, maar minder dan bij een lege woning. Bij verkoop in verhuurde staat kijkt een koper primair naar de huurstroom, de resterende looptijd van het contract en de huurbescherming. De onderhoudsstaat speelt een rol, maar is ondergeschikt aan de huurrechten die op het pand rusten.
Bij een taxatie in verhuurde staat analyseert een taxateur de huurcontracten, de marktconforme huurwaarde, het risico op leegstand en de staat van onderhoud. Een slecht onderhouden pand kan de taxatiewaarde drukken, maar het zal zelden de doorslaggevende factor zijn voor een professionele belegger die gewend is verhuurde woningen over te nemen.
Wel is het energielabel een toenemende factor. Woningen die niet voldoen aan toekomstige energienormen kunnen moeilijker worden verhuurd, wat gevolgen heeft voor de waardering en verkoopbaarheid op de langere termijn. Een verhuurder die een woning wil verkopen met een laag energielabel doet er verstandig aan dit mee te wegen in de prijsverwachting.
Als de werkelijke waarde van de verhuurde woning meer dan 10% lager uitvalt dan de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio, mag de belastingplichtige de werkelijke waarde opgeven voor box 3. Dit vereist een onderbouwd taxatierapport van een gecertificeerd vastgoedtaxateur. Reguliere taxateurs zijn voor dit type taxatie niet altijd toereikend. Voor de fiscale gevolgen van een dergelijke keuze is advies van een belastingadviseur sterk aan te raden.
Bij GMVG beoordelen wij ieder pand op zijn eigen merites, ongeacht de onderhoudsstaat of de situatie rondom het huurcontract. Voor ieder pand hebben wij de juiste koper beschikbaar in ons netwerk.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
