De WOZ-waarde van een verhuurde woning is in fiscale zin vaak lager dan die van een vergelijkbare leegstaande woning. Dit komt doordat de Belastingdienst voor verhuurde woningen in box 3 een correctiefactor toepast, de zogenoemde leegwaarderatio, waarmee de belastbare waarde wordt verlaagd. De WOZ-waarde zelf, zoals vastgesteld door de gemeente, houdt echter geen rekening met de aanwezigheid van een huurder. De vragen hieronder lichten elk aspect toe, van berekening tot bezwaar.
Hoe wordt de WOZ-waarde van een verhuurde woning berekend?
De WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt op precies dezelfde manier berekend als die van een leegstaande woning. De gemeente stelt de waarde jaarlijks vast op basis van de veronderstelde vrije verkoopwaarde op de waardepeildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. De aanwezigheid van een huurder speelt daarin geen enkele rol.
Gemeenten gebruiken daarvoor een modelmatige aanpak: ze analyseren verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rondom de peildatum en combineren die met objectkenmerken zoals ligging, oppervlakte en staat van onderhoud. Een taxateur controleert de uitkomst voordat de definitieve waarde wordt vastgesteld. Huurcontracten, hypotheken of andere zakelijke rechten tellen bij die beoordeling niet mee. De gemeente gaat kortom altijd uit van de waarde alsof de woning leeg en direct beschikbaar zou zijn.
Voor belastingjaar 2026 is de waardepeildatum 1 januari 2025, zo bevestigt de Rijksoverheid. De vastgestelde WOZ-waarde ontvangt u uiterlijk op 25 februari per post of digitaal via MijnOverheid.nl.
Verhuurt u slechts een deel van uw woning en heeft de gemeente daarvoor geen aparte WOZ-waarde vastgesteld, dan mag u de waarde zelf berekenen via een eenvoudige formule: deel de totale WOZ-waarde door het totale aantal vierkante meters en vermenigvuldig dat met het verhuurde oppervlak.
Wat is de leegwaarderatio en hoe werkt die?
De leegwaarderatio is een correctiefactor waarmee de Belastingdienst de fiscale waarde van een verhuurde woning in box 3 berekent. Het percentage ligt tussen de 73% en 100% van de WOZ-waarde en is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huurprijs en de WOZ-waarde. Hoe lager die verhouding, hoe lager de fiscale waarde.
De berekening werkt als volgt: u deelt de jaarlijkse kale huur, dus exclusief service- en stookkosten en eventuele meubilering, door de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De uitkomst, uitgedrukt als percentage, bepaalt in welke band van de Belastingdienst-tabel u valt. Die tabel is geldig voor de jaren 2023 tot en met 2026.
Een concreet voorbeeld verduidelijkt dit. Stel dat u een woning verhuurt voor 750 euro per maand, waarvan 75 euro voor meubilering. De kale huur bedraagt dan 675 euro per maand, oftewel 8.100 euro per jaar. Bij een WOZ-waarde van 246.000 euro is de verhouding ruim 3,2%. Dat valt in de band van 3% tot 4%, waarbij een leegwaarderatio van 90% hoort. De fiscale waarde wordt dan 90% van 246.000 euro, wat neerkomt op 221.400 euro. Dit is het bedrag dat u als bezitting in box 3 opgeeft.
Verhuurt u een woning die onderdeel is van een groter pand en die niet afzonderlijk kan worden verkocht zonder splitsing, dan geldt een aanvullende correctie: de WOZ-waarde van het verhuurde gedeelte wordt eerst verminderd met 20.000 euro voordat de leegwaarderatio wordt toegepast.
Geldt de lagere WOZ-waarde voor alle verhuurde woningen?
Nee, de leegwaarderatio geldt niet voor alle verhuurde woningen. De regeling is bedoeld voor woningen die langdurig worden verhuurd met huurbescherming voor de huurder en waarbij de huurprijs gebruikelijk is tussen willekeurige derden. Verhuur aan familieleden of zakelijke relaties tegen een ongebruikelijk lage huurprijs valt buiten de regeling.
Er zijn meerdere situaties waarin u de volledige WOZ-waarde moet opgeven in box 3:
- Tijdelijke verhuur, zoals via Airbnb of kortlopende contracten zonder huurbescherming: hier geldt vanaf 2023 de leegwaarderatio niet meer.
- Verhuur aan een gelieerde partij, zoals een familielid of zakenrelatie, tegen een huurprijs die niet marktconform is: dan geldt het hoogste percentage uit de tabel, namelijk 100% van de WOZ-waarde.
- Bedrijfspanden, garageboxen en parkeerplaatsen: voor dit type vastgoed bestaat geen leegwaarderatio. Hier rekent de Belastingdienst met de volledige economische waarde of WOZ-waarde.
Voor langdurig verpachte woningen, met een pachtduur van minimaal twaalf jaar, geldt een aparte regeling waarbij de waarde eveneens lager uitvalt dan de WOZ-waarde. Dit is een andere berekening dan de leegwaarderatio voor reguliere huurwoningen.
De kern is dus dat de leegwaarderatio uitsluitend van toepassing is op reguliere, langdurige huurverhoudingen met een marktconforme huurprijs en volledige huurbescherming voor de huurder. Individuele omstandigheden en de inhoud van het huurcontract bepalen of u in aanmerking komt.
Wat betekent de WOZ-waarde voor verhuurders in box 3?
Voor verhuurders in box 3 bepaalt de WOZ-waarde, gecorrigeerd met de leegwaarderatio, de belastbare grondslag van hun verhuurde woning. Over die grondslag rekent de Belastingdienst een forfaitair rendement, waarover vervolgens box 3-belasting wordt geheven. Een lagere WOZ-waarde leidt direct tot een lagere belastingaanslag.
In 2026 geldt nog het forfaitaire stelsel op basis van de overbruggingswet. Het forfaitaire rendement op verhuurde woningen als “overige bezittingen” bedraagt in 2026 6% van de gecorrigeerde WOZ-waarde. Over dat fictieve rendement betaalt u 36% belasting. Belastingregels kunnen wijzigen; raadpleeg een belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie.
Nieuw per 1 januari 2026 is de tegenbewijsregeling voor verhuurde woningen. Als de werkelijke waarde in het economisch verkeer van uw verhuurde woning minimaal 10% lager is dan de WOZ-waarde inclusief leegwaarderatio, mag u die lagere werkelijke waarde gebruiken in uw aangifte. U onderbouwt dit met een gevalideerd taxatierapport. De tegenbewijsregeling wordt alleen toegepast als dit tot een lagere belastingheffing leidt dan het forfaitaire stelsel.
Kijkt u verder vooruit, dan is het goed om te weten dat het kabinet de overgang naar een nieuw box 3-stelsel heeft bevestigd, waarbij belasting wordt geheven over het werkelijke rendement. De leegwaarderatio is daarin niet langer voorzien. Wanneer dit stelsel precies ingaat en in welke definitieve vorm, is op dit moment nog afhankelijk van lopende wetgeving. Raadpleeg een belastingadviseur voor de gevolgen in uw specifieke situatie.
Heeft de WOZ-waarde invloed op de verkoopprijs van een huurwoning?
De WOZ-waarde heeft geen directe invloed op de verkoopprijs van een verhuurde woning. De WOZ-waarde is een fiscale maatstaf die de gemeente gebruikt voor belastingen, gebaseerd op de waarde alsof de woning leeg zou zijn. De werkelijke verkoopprijs in verhuurde staat wordt bepaald door andere factoren, en ligt vrijwel altijd lager.
De waarde in verhuurde staat is het bedrag dat een koper bereid is te betalen voor een woning met een zittende huurder. Omdat de koper de woning niet direct zelf kan betrekken of vrij kan doorverkopen, is die bereidheid lager. Taxateurs kijken bij de waardebepaling in verhuurde staat naar de actuele huurinkomsten, de looptijd en voorwaarden van het huurcontract, de staat van onderhoud en de huurprijs in verhouding tot de markt.
Sinds de Wet betaalbare huur van 2024 speelt ook de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel een rol bij de taxatie van middenhuurwoningen. Een lagere toegestane huurprijs verlaagt de netto huurinkomsten en daarmee de aantrekkelijkheid voor een belegger als koper. De WOZ-waarde heeft overigens wél een indirecte invloed op de maximale huurprijs bij sociale huur en middenhuur via het woningwaarderingsstelsel, zo legt de Waarderingskamer uit.
In de praktijk kan de verkoopprijs in verhuurde staat aanzienlijk afwijken van de WOZ-waarde. De exacte afwijking hangt af van de staat van het pand, de huurhoogte, de huurbescherming en de marktomstandigheden op het moment van verkoop. Wilt u uw verhuurde woning verkopen en wilt u weten wat dit in uw situatie betekent, dan helpen wij u graag verder via ons netwerk van kopers die specifiek geïnteresseerd zijn in woningen in verhuurde staat.
Wanneer is het slim om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde?
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is slim wanneer u kunt aantonen dat de gemeente de waarde te hoog heeft vastgesteld. Na ontvangst van de WOZ-beschikking heeft u zes weken de tijd om bezwaar in te dienen bij de gemeente. Voor verhuurders kan een succesvol bezwaar extra voordeel opleveren, omdat een lagere WOZ-waarde direct doorwerkt in de belastbare grondslag in box 3.
Bezwaar is kansrijk in de volgende situaties:
- De gemeente heeft onjuiste referentiewoningen gebruikt bij de vergelijking.
- De staat van onderhoud van uw woning is niet of onvoldoende meegewogen.
- De objectkenmerken, zoals oppervlakte of woningtype, kloppen niet in de gemeentelijke registratie.
Voor verhuurders geldt daarbij een extra overweging. Zoals de Waarderingskamer aangeeft, werkt een bezwaar door in alle aanslagen die op de WOZ-waarde zijn gebaseerd, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). Als de WOZ-waarde na bezwaar wordt verhoogd in plaats van verlaagd, betaalt u juist meer. Weeg dit risico zorgvuldig af.
Er is ook een tweede route die per 2026 beschikbaar is: de tegenbewijsregeling. Als de werkelijke marktwaarde van uw verhuurde woning ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde inclusief leegwaarderatio, mag u die lagere waarde gebruiken in uw belastingaangifte. Dit vergt een gevalideerd taxatierapport en is een andere procedure dan het bezwaar bij de gemeente.
Let tot slot op een specifiek risico voor verhuurders van sociale huur of middenhuur: een lagere WOZ-waarde kan de maximale huurprijs via het puntenstelsel verlagen. Als uw huurder op basis van een lagere WOZ-waarde een huurverlaging afdwingt, kan dat de netto opbrengst van uw bezwaar tenietdoen. Raadpleeg een belastingadviseur voordat u een bezwaar indient, zodat u alle gevolgen voor uw situatie in kaart brengt.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
