Ja, een pand in verhuurde staat is in de meeste gevallen minder waard dan hetzelfde pand leeg. Het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de waarde in verhuurde staat loopt in de praktijk uiteen van zo’n 10 tot 30 procent, soms meer. De precieze korting hangt af van de huurprijs, het type huurcontract en de locatie. De vragen hieronder leggen stap voor stap uit hoe dat verschil tot stand komt, welke factoren het bepalen en wanneer verkoop in verhuurde staat toch de slimste keuze kan zijn.
Hoeveel lager is de verkoopprijs van een verhuurde woning?
In de praktijk ligt de verkoopprijs van een woning in verhuurde staat gemiddeld 10 tot 30 procent lager dan de vrije verkoopwaarde. Bij sociale huurwoningen met een huurprijs die ver onder de markthuur ligt, kan dat verschil oplopen tot 40 of zelfs 50 procent. Het exacte verschil is sterk situatieafhankelijk en varieert per type huurcontract, huurprijs en regio.
Makelaars en vastgoedplatforms hanteren deze bandbreedte als praktijknorm. Het is daarbij belangrijk te beseffen dat er geen onafhankelijk grootschalig onderzoek bestaat dat een exact gemiddeld percentage vaststelt. De percentages die in de markt circuleren, zijn afkomstig van vastgoedspecialisten op basis van praktijkervaring, niet van neutrale onderzoeksinstellingen zoals het CBS of het Kadaster. Wie een verhuurde woning wil verkopen, doet er goed aan een taxateur in te schakelen die de specifieke situatie beoordeelt.
Voor een woning die leeg 300.000 euro waard is, betekent een korting van 20 procent een verkoopprijs van 240.000 euro in verhuurde staat. Bij een lagere huurprijs of een langlopend contract kan de korting verder oplopen. Bij een vrije sector-huurprijs die dicht bij de markthuur ligt, kan het verschil juist beperkt blijven tot 10 procent of minder.
Waarom betalen kopers minder voor een pand met huurder?
Kopers betalen minder voor een verhuurd pand omdat ze het huurcontract verplicht moeten overnemen en de huurder niet zomaar kunnen laten vertrekken. Daardoor kunnen ze de woning niet zelf bewonen, niet direct leeg doorverkopen en zijn ze afhankelijk van de zittende huurder voor medewerking bij bezichtigingen en beheer. Die beperkte vrijheid vertaalt zich direct in een lagere prijs.
Een verhuurde woning trekt bovendien een veel kleinere groep potentiële kopers. Particulieren die er zelf willen wonen, vallen af. Alleen beleggers, en soms de zittende huurder zelf, komen in aanmerking. Die beperkte vraag drukt de prijs verder.
Beleggers berekenen de waarde van een verhuurd pand op basis van het verwachte rendement. Ze zoeken doorgaans een bruto huurrendement van 6 tot 8 procent per jaar om alle risico’s en kosten te dekken. Als de werkelijke huurprijs lager is dan wat de markt zou opleveren, betalen ze minder voor het pand om dat rendementsverschil te compenseren. Hoe groter de kloof tussen de werkelijke huur en de markthuur, hoe groter de impact op de prijs die een koper bereid is te betalen.
Daar komt bij dat huurders in Nederland aanzienlijke wettelijke bescherming genieten. Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn vrijwel niet opzegbaar door de verhuurder, en ook bij tijdelijke contracten gelden strikte regels. Een koper die de woning wil leegmaken voor eigen gebruik of doorverkoop, heeft daar tijd en kosten voor nodig. Die onzekerheid en dat risico worden ingeprijsd in een lagere aankoopprijs.
Welke factoren bepalen de waardevermindering bij verhuur?
De waardevermindering bij verhuur wordt bepaald door een combinatie van factoren: de hoogte van de huurprijs ten opzichte van de markthuur, het type en de resterende looptijd van het huurcontract, de locatie van de woning en het energielabel. Samen bepalen deze factoren hoe aantrekkelijk het pand is voor een belegger en welke prijs hij bereid is te betalen.
Huurprijs en contracttype
De huurprijs is de grootste bepalende factor. Hoe verder de werkelijke huur afwijkt van wat de markt zou opleveren, hoe groter de waardevermindering. Een huurcontract voor onbepaalde tijd weegt zwaarder dan een tijdelijk contract, omdat de huurder meer rechten heeft en uitplaatsing vrijwel onmogelijk is. Een contract met nog tien jaar looptijd heeft een veel grotere impact op de waarde dan een contract dat over enkele maanden afloopt.
Locatie en energielabel
In de Randstad is het waardeverschil bij vrije sector-verhuur doorgaans kleiner dan daarbuiten, omdat er meer actieve beleggers zijn die concurreren om hetzelfde aanbod. Buiten de Randstad kan de korting 5 tot 10 procentpunt hoger liggen door een beperktere vraag. Het energielabel van de woning speelt ook een rol: woningen met een slecht energielabel worden in het Woningwaarderingsstelsel afgewaardeerd, wat de maximale huurprijs beperkt. Kopers houden bovendien rekening met toekomstige verduurzamingskosten, wat de prijs die ze bereid zijn te betalen verder verlaagt.
Wat is het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde?
De leegwaarde is de prijs die een woning oplevert als die leeg en vrij van huur op de markt wordt aangeboden. De verhuurde waarde is wat een belegger betaalt zolang er een huurder in het pand zit. Het verschil tussen beide kan oplopen tot tientallen procenten, afhankelijk van de huurprijs, het huurcontract en de marktomstandigheden.
Wie een verhuurde woning bezit, heeft eigenlijk te maken met drie verschillende waardebegrippen die zelden gelijk zijn. Ten eerste de vrije verkoopwaarde: wat de woning leeg oplevert op de open markt. Ten tweede de marktwaarde in verhuurde staat: wat een belegger bereid is te betalen met de huurder erin. Ten derde de fiscale waarde voor box 3: de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio die de Belastingdienst hanteert.
Die fiscale leegwaarderatio is een belangrijk begrip, maar het is nadrukkelijk geen maatstaf voor de werkelijke verkoopprijs. De leegwaarderatio van de Belastingdienst geldt uitsluitend voor de berekening van het vermogen in box 3 en zegt niets over wat een koper in de praktijk wil betalen. Bij een daadwerkelijke verkoop kan het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde aanzienlijk groter zijn dan de fiscale korting suggereert. Wie beslissingen neemt op basis van de fiscale waarde, kan daardoor voor verrassingen komen te staan. Raadpleeg altijd een belastingadviseur voor uw persoonlijke fiscale situatie, want de regels rondom box 3 zijn aan verandering onderhevig.
Kan een verhuurde woning ook meer waard zijn?
In specifieke situaties kan een verhuurde woning relatief goed in waarde blijven of zelfs aantrekkelijker zijn dan verwacht. Dat is het geval wanneer de huurprijs dicht bij de markthuur ligt, de locatie gewild is bij beleggers en de huurder een betrouwbare huurgeschiedenis heeft. Een stabiele huurstroom met een goed rendement maakt een pand aantrekkelijker voor professionele kopers.
Bij vrije sector-verhuur is het waardeverschil met de leegwaarde het kleinst, omdat de huurprijs marktconform is en de koper direct een aantrekkelijk rendement ontvangt. In krappe huurmarkten zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag zijn meer beleggers actief die concurreren om hetzelfde aanbod. Dat vergroot de vraag en kan de prijs dichter bij de leegwaarde brengen.
Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 10,4 naar 8 procent per 1 januari 2026 maakt de aankoop van verhuurde woningen aantrekkelijker voor investeerders. Dat kan positief uitpakken voor verkopers van verhuurde panden, omdat meer beleggers actief op zoek zijn naar renderende objecten. Grotere institutionele beleggers worden bovendien steeds actiever op de Nederlandse huurmarkt, wat de prijsvorming voor verhuurde woningen verder kan verbeteren.
Wanneer is het slim om te verkopen met of zonder huurder?
Of het slimmer is om met of zonder huurder te verkopen, hangt af van uw tijdshorizon, de huurprijs en de persoonlijke omstandigheden. Wachten tot de huurder vertrekt levert doorgaans een hogere opbrengst op, maar dat is niet altijd haalbaar of wenselijk. Verkoop in verhuurde staat biedt snelheid en zekerheid, maar tegen een lagere prijs.
Als de huurder bereid is de woning zelf te kopen, is dat in veel gevallen de meest voordelige uitkomst voor beide partijen. De verkoper bespaart kosten en ontvangt doorgaans meer dan bij verkoop aan een belegger, terwijl de huurder geen nieuwe woning hoeft te zoeken. Een wettelijk voorkeursrecht voor huurders bestaat in Nederland niet bij gewone huurwoningen, maar het is verstandig om de huurder als eerste te benaderen.
Veel verhuurders kiezen in 2026 voor verkoop vanwege de hogere belastingdruk in box 3 en de strengere regulering van de middenhuur via de Wet Betaalbare Huur. Het netto rendement op verhuur is voor veel particuliere beleggers gedaald tot een niveau waarop verkoop aantrekkelijker is geworden dan aanhouden. Wachten kan bovendien leiden tot meer box 3-belasting over een gestegen WOZ-waarde. Laat u over de fiscale gevolgen altijd adviseren door een belastingadviseur, want de regels kunnen veranderen en uw situatie is persoonlijk.
Wie snel wil verkopen zonder te wachten op het vertrek van de huurder, kan ook kiezen voor directe verkoop aan een professionele partij. Wij koppelen verhuurders via ons netwerk aan kopers die ervaring hebben met verhuurde panden, ongeacht de staat van het pand of de huurconstructie. Dat biedt zekerheid en snelheid, ook als de huurder nog in de woning zit.
Hoe verloopt de verkoop van een verhuurd pand in de praktijk?
De verkoop van een verhuurd pand verloopt anders dan de verkoop van een leegstaande woning, maar is goed uitvoerbaar als u de juiste stappen volgt. Het huurcontract gaat bij verkoop automatisch over op de nieuwe eigenaar. De huurder hoeft niet in te stemmen met de verkoop, maar heeft wel recht op tijdige informatie en medewerking bij bezichtigingen.
In het Nederlandse huurrecht geldt het principe “koop breekt geen huur”. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar alle rechten en plichten uit het bestaande huurcontract overneemt, inclusief de huurprijs, opzegtermijnen en eventuele afspraken over onderhoud. De huurder kan niet worden uitgezet omdat de woning van eigenaar wisselt. Individuele omstandigheden en de specifieke voorwaarden van het huurcontract kunnen hier wel invloed op hebben; raadpleeg bij twijfel een juridisch adviseur.
Goede communicatie met de huurder is cruciaal. De huurder heeft recht op rust en privacy en kan bezichtigingen niet worden opgedrongen, maar in de praktijk leidt transparant overleg vaak tot een werkbare samenwerking. Soms wordt een vrijwillige verhuisvergoeding aangeboden in ruil voor medewerking of vroegtijdige beëindiging van het huurcontract. Dat kan de woning aantrekkelijker maken voor een bredere groep kopers en de verkoopprijs dichter bij de leegwaarde brengen.
Voor verhuurders die snel willen handelen zonder een langdurig verkoopproces, bieden wij via ons netwerk van kopers een directe route. Wij begeleiden de verkoop van verhuurde panden van begin tot eind, ook als de huurder nog in de woning zit en de staat van het pand niet optimaal is. Zo weet u snel waar u aan toe bent, zonder dat u maanden hoeft te wachten op de juiste koper.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
