Ja, het is mogelijk om eerst een nieuw huis te kopen terwijl je oude woning nog niet verkocht is. De meest gebruikte oplossing is een overbruggingskrediet: een tijdelijke lening waarmee je de (verwachte) overwaarde van je huidige woning alvast inzet voor de aankoop van de nieuwe. Dit werkt het beste als je voldoende overwaarde hebt opgebouwd en je inkomen de dubbele lasten tijdelijk kan dragen. De secties hieronder beantwoorden de meest gestelde vervolgvragen over kosten, risico’s en alternatieven.
Wat zijn de financiële risico’s van twee woningen tegelijk bezitten?
Het grootste risico van twee woningen tegelijk bezitten is het ontstaan van dubbele woonlasten: je betaalt tegelijkertijd de hypotheeklasten van je oude woning, de nieuwe hypotheek én eventueel de rente over een overbruggingskrediet. Als de verkoop van de oude woning langer duurt dan verwacht, kan die combinatie van lasten flink oplopen en je financiële buffer snel uitputten.
Naast de directe maandlasten zijn er ook indirecte kosten. Een woning die leegstaat is gevoeliger voor inbraak, vochtproblemen en andere onverwachte schade. Bovendien valt een woning die niet meer je hoofdverblijf is in box 3, wat betekent dat de Belastingdienst een fictief rendement over de waarde berekent. Raadpleeg een belastingadviseur voor de gevolgen in jouw specifieke situatie, want de belastingregels op dit vlak zijn aan verandering onderhevig.
Er zijn ook fiscale voordelen die de pijn kunnen verzachten. Zolang de oude woning leegstaat en te koop staat, mag je de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken, en wel gedurende het jaar van vertrek plus drie extra kalenderjaren. Dat geeft je als doorstromer relatief ruim de tijd om de verkoop af te ronden zonder direct het belastingvoordeel te verliezen. Houd er wel rekening mee dat de bijleenregeling van de Belastingdienst bepaalt dat je de overwaarde van de verkochte woning moet gebruiken voor de nieuwe aankoop, wil je de volledige hypotheekrenteaftrek behouden.
Wat is een overbruggingskrediet en hoe werkt het?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke, aflossingsvrije lening waarmee je de periode overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige huis. Je leent in feite de verwachte overwaarde van je oude woning alvast, zodat je die kunt inzetten als eigen inbreng bij de nieuwe aankoop. Zodra de oude woning is verkocht, los je het krediet in één keer af met de verkoopopbrengst.
Tijdens de looptijd betaal je alleen rente, geen aflossing. Die rente is fiscaal aftrekbaar, mits de overwaarde daadwerkelijk wordt ingezet voor de aankoop van de nieuwe woning. De rente ligt doorgaans hoger dan bij een reguliere hypotheek, wat de tijdelijke aard van het product weerspiegelt.
Praktisch gezien vraag je een overbruggingskrediet aan bij dezelfde geldverstrekker als je nieuwe hypotheek. Het is niet mogelijk om het bij een andere bank onder te brengen. Grote geldverstrekkers zoals Rabobank, ABN AMRO, ING en Nationale-Nederlanden bieden dit product aan. De maximale looptijd varieert per geldverstrekker, maar ligt voor bestaande woningen doorgaans tussen de zes maanden en twee jaar. Bij nieuwbouw kan die termijn oplopen tot drie jaar, omdat de opleverdatum soms ver in de toekomst ligt.
Hoeveel overbruggingskrediet kan ik krijgen op mijn huidige woning?
Hoeveel overbruggingskrediet je kunt krijgen, hangt af van de marktwaarde van je huidige woning en de nog openstaande hypotheekschuld. Als je woning nog niet definitief verkocht is, hanteren de meeste geldverstrekkers een veiligheidsmarge: ze lenen doorgaans tot ongeveer 90% van de taxatiewaarde uit, verminderd met de resterende hypotheekschuld en een aftrek voor verwachte verkoopkosten. Is de woning al definitief verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen, dan kan de bank in veel gevallen tot 100% van de overwaarde overbruggen.
Een concreet voorbeeld maakt dit inzichtelijk. Stel dat je woning een marktwaarde heeft van €320.000 en er nog €200.000 aan hypotheek openstaat. Na toepassing van de veiligheidsmarge van 10% blijft er een maximale overbruggingslening over van circa €88.000. Dat bedrag kan per geldverstrekker verschillen, afhankelijk van de gehanteerde taxatiemethode en interne risicoregels. Raadpleeg altijd een hypotheekadviseur om te bepalen wat in jouw situatie haalbaar is.
Naast de waarde van je woning beoordeelt de bank ook of je inkomen de tijdelijke extra maandlasten kan dragen. Een onafhankelijke taxatie is in de meeste gevallen verplicht om de marktwaarde vast te stellen. Houd ook rekening met de advieskosten van een hypotheekadviseur, die gemiddeld een paar duizend euro bedragen.
Wat als mijn oude woning niet snel genoeg verkoopt?
Als de verkoop van je oude woning langer duurt dan verwacht, lopen de dubbele woonlasten op en groeit de druk op je financiën. Verlenging van het overbruggingskrediet is soms mogelijk, maar gaat niet automatisch: de geldverstrekker herbeoordeelt dan je situatie en geeft geen garantie op verlenging. Het is dus verstandig om van tevoren rekening te houden met een langere verkooptijd dan je hoopt.
In de huidige woningmarkt gaat de verkoop in veel gevallen snel. Volgens NVM-cijfers uit begin 2026 bedroeg de gemiddelde verkooptijd in het vierde kwartaal van 2025 ongeveer 28 dagen. Toch zijn er situaties waarin een woning langer te koop staat, bijvoorbeeld door een specifieke ligging, een hogere vraagprijs of een woning in minder goede staat.
Als de verkoopopbrengst tegenvalt, kan er een restschuld op het overbruggingskrediet ontstaan. Dat verschil moet dan uit eigen middelen worden opgevangen of aanvullend worden gefinancierd. Om dit risico te beperken, is het verstandig om bij de aanvraag een conservatieve taxatiewaarde te hanteren en een financiële buffer achter de hand te houden. Tijdelijke verhuur van de oude woning is in overleg met de hypotheekverstrekker soms een optie om de lasten te drukken, maar dit heeft fiscale gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. Laat je hierover adviseren door een hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Wie de onzekerheid van een langdurig verkooptraject wil vermijden, kan ook kiezen voor een snelle overdracht via een directe verkoop buiten de openbare markt. Bij GMVG koppelen we verkopers direct aan kopers uit ons netwerk, ongeacht de staat van de woning. Dat maakt het mogelijk om de oude woning snel en met zekerheid te verkopen, zodat het overbruggingskrediet tijdig kan worden afgelost en de dubbele lasten worden beperkt.
Kan ik een nieuw huis kopen zonder de oude woning te verkopen als ik geen overwaarde heb?
Als je geen of onvoldoende overwaarde hebt op je huidige woning, is een overbruggingskrediet bij traditionele banken vrijwel niet mogelijk. Geldverstrekkers baseren het krediet op de overwaarde als onderpand. Zonder die zekerheid is het risico voor de bank te groot om de financiering te verstrekken.
Er zijn wel alternatieven, maar die zijn beperkter. Je kunt eigen spaargeld inzetten als eigen inbreng voor de nieuwe woning. Voor kleinere tekorten is een persoonlijke lening of doorlopend krediet soms een optie, al zijn de kosten daarvan doorgaans hoger en de bedragen lager dan bij een overbruggingskrediet. In sommige gevallen is het ook mogelijk om in overleg met de bank te kijken of aanvullende financiering haalbaar is, afhankelijk van je inkomen en totale financiële situatie.
Als geen van deze alternatieven toereikend is, is het in de meeste gevallen verstandiger om de oude woning eerst te verkopen voordat je een nieuwe koopt. Dat geeft je financiële duidelijkheid en voorkomt dat je in een situatie terechtkomt waarin je twee woningen bezit zonder de middelen om de lasten te dragen. Raadpleeg een hypotheekadviseur om de opties voor jouw situatie in kaart te brengen.
Wanneer is het slim om de oude woning eerst te verkopen?
Eerst verkopen is slim als je financiële zekerheid belangrijker vindt dan de garantie van een nieuw huis op de opleverdatum. Je weet dan precies wat je budget is, je lost de lopende hypotheek af en je loopt geen risico op dubbele woonlasten. Bovendien sta je niet onder tijdsdruk om je woning kwijt te raken, wat je onderhandelingspositie ten goede komt.
Het nadeel is dat er een gat kan ontstaan tussen de overdracht van je oude woning en de sleuteloverdracht van de nieuwe. Als je op dat moment nog geen nieuwe woning hebt gevonden, moet je tijdelijk huren of bij iemand intrekken. Dat betekent twee verhuizingen en mogelijk alsnog tijdelijk dubbele kosten. In een krappe woningmarkt kan die tussenperiode ook oncomfortabel lang duren.
Wie de voorkeur geeft aan zekerheid en snelheid, kan de onzekerheid van een traditioneel verkooptraject omzeilen door te kiezen voor een directe verkoop. Een snelle overdracht via ons netwerk bij GMVG geeft je als verkoper grip op de timing: je bepaalt wanneer de overdracht plaatsvindt en kunt de planning afstemmen op de aankoop van je nieuwe woning. Zo vermijd je het risico van een onverwacht lang verkooptraject en de bijbehorende financiële druk.
Of je nu eerst verkoopt of eerst koopt, de keuze hangt sterk af van je persoonlijke situatie, je financiële buffer en de lokale woningmarkt. Laat je adviseren door een hypotheekadviseur voordat je een beslissing neemt, zodat je de opties volledig begrijpt en weloverwogen kiest.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
