Nee, de marktwaarde is niet altijd hoger dan de WOZ-waarde. In de meeste jaren en in een stijgende woningmarkt ligt de marktwaarde inderdaad boven de WOZ-waarde, maar er zijn concrete situaties waarin dat omgekeerd is. De WOZ-waarde weerspiegelt namelijk altijd een moment in het verleden, en dat tijdsverschil kan in beide richtingen uitpakken. De vragen hieronder leggen uit wanneer het verschil optreedt, hoe groot het doorgaans is, en wat het betekent voor de verkoop van je woning of het aanvragen van een hypotheek.
Wanneer ligt de marktwaarde lager dan de WOZ-waarde?
De marktwaarde van een woning ligt lager dan de WOZ-waarde in drie herkenbare situaties: bij een dalende woningmarkt, bij woningen met achterstallig onderhoud of een slecht energielabel, en bij woningen die verhuurd zijn of op erfpachtgrond staan. In elk van deze gevallen weerspiegelt de WOZ-waarde een werkelijkheid die niet meer overeenkomt met wat een koper vandaag wil betalen.
Het meest voorkomende geval is een dalende markt. De WOZ-waarde is wettelijk gebaseerd op prijzen van het voorgaande jaar, waardoor een recente prijsdaling nog niet is verwerkt. Een historisch voorbeeld: in 2023 steeg de WOZ-waarde landelijk gemiddeld 17%, terwijl de huizenprijzen in datzelfde jaar al aan het dalen waren. Eigenaren betaalden daardoor tijdelijk meer belasting op basis van een waarde die de markt al had gecorrigeerd.
Bij woningen met achterstallig onderhoud, een ongunstige ligging of een slecht energielabel kan de marktwaarde eveneens achterblijven bij de WOZ-waarde. De gemeente gebruikt een geautomatiseerd model op basis van vergelijkbare woningen in de buurt, zonder de woning van binnen te bekijken. Specifieke gebreken worden daardoor niet altijd voldoende meegewogen.
Een derde categorie betreft verhuurde woningen en woningen op erfpachtgrond. De leegwaarde van een woning, dat wil zeggen de waarde in vrij opleverbare staat, vormt de basis voor de WOZ-waardering. Maar als een woning verhuurd is, betaalt een koper minder dan de leegwaarde, omdat de huurder rechten heeft en de woning niet direct vrij beschikbaar is. De WOZ-waarde houdt daar geen rekening mee, waardoor de feitelijke marktwaarde van een verhuurde woning aanzienlijk lager kan uitvallen dan de WOZ-beschikking suggereert.
Hoe groot is het gemiddelde verschil tussen marktwaarde en WOZ-waarde?
In een gemiddelde, stijgende markt ligt de marktwaarde doorgaans ruwweg 10 tot 20 procent boven de WOZ-waarde. Dit is een veelgebruikte indicatie uit de makelaardijsector, geen officieel statistisch gegeven van het CBS of het Kadaster. In sterk stijgende markten of grote steden kan het verschil aanzienlijk groter zijn.
De bandbreedte van 10 tot 20 procent wordt door meerdere bronnen bevestigd, maar het werkelijke verschil hangt sterk af van de regio, het type woning en het moment in de marktcyclus. In steden als Amsterdam en Utrecht, waar de prijsstijgingen jarenlang boven het landelijk gemiddelde lagen, overstijgt het verschil regelmatig de 20 procent. In krimpgebieden of bij woningen met specifieke nadelen kan het verschil juist veel kleiner zijn of zelfs omslaan.
Wat de richting van het verschil bepaalt, is grotendeels het tempo van de markt. De Waarderingskamer verwacht dat de gemiddelde WOZ-waarde in 2026 met ongeveer 9,5 tot 11,5 procent stijgt ten opzichte van 2025, als gevolg van de sterke prijsontwikkeling in 2024. Dat betekent dat de WOZ-waarden dit jaar een forse sprong maken, maar de actuele marktprijzen alweer verder zijn doorgestegen. Het verschil tussen WOZ en markt blijft daarmee structureel aanwezig zolang de markt beweegt.
Waarom volgt de WOZ-waarde de markt altijd met vertraging?
De WOZ-waarde volgt de markt met vertraging omdat de wet voorschrijft dat de waarde wordt vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ-beschikking die je in 2026 ontvangt, is dus gebaseerd op de marktwaarde zoals die gold op 1 januari 2025. Tussen die peildatum en het moment waarop je de beschikking ontvangt, kan de markt alweer flink zijn bewogen.
Dit systeem is wettelijk vastgelegd en geldt voor alle gemeenten in Nederland. Gemeenten moeten de WOZ-waarden uiterlijk eind februari bekendmaken, maar de basis is altijd die vaste peildatum van ruim een jaar eerder. In een snel stijgende markt betekent dit dat de WOZ-waarde altijd achterloopt op de werkelijke verkoopprijs. In een dalende markt kan de WOZ-waarde juist tijdelijk te hoog zijn.
Naast de waardepeildatum speelt ook de manier van waarderen een rol. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde met een computermodel op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, zonder de woning van binnen te bekijken. Een verbouwing, een nieuwe keuken of een gerenoveerde badkamer worden daardoor niet automatisch meegenomen in de waardebepaling. Pas bij de volgende peildatum, als vergelijkbare verbouwde woningen in de buurt zijn verkocht, sijpelt die waardestijging door in het model.
Wat betekent het verschil bij de verkoop van je woning?
Bij de verkoop van je woning is de WOZ-waarde geen bindende richtprijs. Je mag je huis verkopen voor meer of minder dan de WOZ-waarde; de markt bepaalt de verkoopprijs. Kopers kijken niet naar de WOZ-beschikking, maar naar wat vergelijkbare woningen hebben opgebracht en wat zij zelf voor de woning over hebben.
Ligt de verkoopprijs boven de WOZ-waarde, dan heb je als eigenaar overwaarde opgebouwd. Die overwaarde is bij verkoop in principe belastingvrij. Let wel: als de overwaarde na verkoop op een spaarrekening wordt gestort, kan dit gevolgen hebben voor het box 3-vermogen en de hypotheekrenteaftrek. Raadpleeg hiervoor altijd een belastingadviseur, want de fiscale regels zijn aan verandering onderhevig.
Een te hoge WOZ-waarde heeft bij de verkoop zelf geen direct effect op de opbrengst, maar raakt je wel zolang je de woning in bezit hebt. Een hogere WOZ-waarde leidt namelijk tot een hogere onroerendezaakbelasting (OZB) en een hoger eigenwoningforfait. Voor particuliere vastgoedbeleggers die een verhuurde woning willen verkopen, speelt bovendien de verhouding tussen de leegwaarde en de verhuurde staat een cruciale rol: de WOZ-waarde is gebaseerd op de leegwaarde, maar de werkelijke verkoopprijs in verhuurde staat ligt structureel lager.
Als je snel wilt verkopen, ongeacht de staat van het pand of de vraag of het verhuurd is, kunnen wij je als GMVG koppelen aan de juiste koper in ons netwerk. Zo hoef je niet te wachten op de openbare markt om een passende prijs te realiseren.
Kun je bezwaar maken als je WOZ-waarde te hoog is?
Ja, bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde is een wettelijk recht en het is gratis. Je moet het bezwaar indienen binnen zes weken na de dagtekening op het aanslagbiljet. Na die termijn wordt het aanzienlijk moeilijker om een aanpassing te krijgen.
Voordat je formeel bezwaar indient, adviseert de Rijksoverheid om eerst contact op te nemen met de gemeente. In veel gevallen wordt het probleem al opgelost zonder dat een formele procedure nodig is. Wil je toch formeel bezwaar maken, dan kan dat per brief, via een webformulier of via het DigiD-portaal van je gemeente. Veel gemeenten bieden ook de mogelijkheid van mondeling bezwaar via de telefoon.
Om je bezwaar te onderbouwen, is het verstandig het taxatieverslag op te vragen bij de gemeente. Dat verslag laat zien welke vergelijkbare woningen zijn gebruikt om de waarde te bepalen. Als die referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met jouw situatie, bijvoorbeeld omdat ze in betere staat verkeren of in een aantrekkelijkere buurt liggen, is dat een concreet argument voor een lagere waardering. Elk jaar worden meer dan 100.000 WOZ-waarden aangepast na bezwaar, wat aangeeft dat succesvol bezwaar maken zeker haalbaar is.
Wees voorzichtig met commerciële WOZ-bureaus die bezwaar aanbieden. Sinds 2024 ontvangen deze bureaus een lagere standaardvergoeding van de overheid, waardoor veel van hen zijn gestopt met gratis dienstverlening. Bezwaar maken kun je prima zelf doen.
Welke waarde telt bij het aanvragen van een hypotheek?
Bij het aanvragen van een hypotheek telt de marktwaarde, vastgesteld via een officieel taxatierapport, niet de WOZ-waarde. Sinds 2018 mag je maximaal 100 procent van de marktwaarde lenen. Een WOZ-beschikking volstaat niet als basis voor een nieuwe hypotheek; een taxatierapport is verplicht.
De bank berekent het maximale hypotheekbedrag op basis van het laagste bedrag van de koopprijs en de taxatiewaarde. Is de koopprijs hoger dan de taxatiewaarde, dan rekent de bank met de lagere taxatiewaarde. Het verschil moet de koper zelf bijleggen. Dit is een punt waar kopers en verkopers regelmatig tegenaan lopen, zeker in een markt waar woningen boven de vraagprijs worden verkocht.
Er is wel een beperkte rol voor de WOZ-waarde bij een bestaande hypotheek. Sommige banken accepteren een hogere WOZ-waarde als onderbouwing voor een lagere risicoklasse, waardoor de hypotheekrente omlaag kan gaan. Dit geldt niet voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar kan bij een bestaande lening voordelig uitpakken. Raadpleeg hiervoor altijd een hypotheekadviseur of notaris, want de precieze voorwaarden verschillen per geldverstrekker en situatie.
Voor wie overweegt een woning te verkopen en zich afvraagt hoe de verhouding tussen WOZ-waarde, leegwaarde en marktwaarde de opbrengst beïnvloedt: wij helpen bij GMVG om die vragen snel te beantwoorden en koppelen je aan de juiste koper, ongeacht de staat of situatie van het pand.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
