Ja, een particuliere verhuurder kan een huurder in bepaalde situaties uit de woning zetten, maar alleen via de rechter en uitsluitend op grond van een wettelijk erkende reden. De wet biedt huurders in Nederland stevige bescherming: een verhuurder mag nooit op eigen initiatief overgaan tot ontruiming. Welke gronden er gelden, welke rechten huurders hebben en wat er gebeurt als een belegger zijn woning verkoopt, komt hieronder stap voor stap aan bod.
Wanneer mag een verhuurder een huurcontract opzeggen?
Een verhuurder mag een huurcontract alleen opzeggen op basis van wettelijk bepaalde gronden, zoals vastgelegd in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek. Een opzegging op een andere grond is van rechtswege nietig. De wet erkent momenteel zes geldige opzeggingsgronden, waarvan de zesde per 1 juli 2024 is toegevoegd via de Wet vaste huurcontracten.
De zes wettelijke opzeggingsgronden zijn:
- Slecht huurderschap: de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, bijvoorbeeld door structurele overlast of verwaarlozing van de woning.
- Dringend eigen gebruik: de verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig. Sinds 1 juli 2024 mag dit ook gelden als de woning bestemd is voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zoals een ouder of kind, mits dit in het huurcontract is opgenomen.
- Bestemmingsplan: het huurcontract staat de verwezenlijking van een bestemmingsplan in de weg.
- Redelijk renovatievoorstel: de huurder stemt niet in met een redelijk voorstel voor renovatie.
- Diplomatenclausule: de verhuurder had bij aanvang van de huur de bedoeling zelf terug te keren in de woning.
- Verkoop bij huwelijk of geregistreerd partnerschap: een nieuwe grond per 1 juli 2024, uitsluitend voor particuliere verhuurders die een natuurlijk persoon zijn, niet meer dan één woning verhuren, en waarbij de grond uitdrukkelijk in het huurcontract is opgenomen.
De opzegging zelf moet per exploot of aangetekende brief worden gedaan. Daarin moet de opzeggingsgrond worden vermeld, op straffe van nietigheid. Vervolgens krijgt de huurder zes weken de tijd om schriftelijk te reageren of hij al dan niet akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Wat zijn de rechten van een huurder bij opzegging?
Bij een vast huurcontract heeft de huurder volledige huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt pas als de huurder schriftelijk instemt met de opzegging, of als de rechter de beëindiging uitspreekt. Een verhuurder kan een huurder nooit zelf uit de woning zetten, ongeacht de reden van opzegging.
Stemt de huurder niet in, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter. De rechter beoordeelt of de opgegeven grond wettelijk geldig en voldoende onderbouwd is. Pas als de rechter de huurovereenkomst ontbindt of beëindigt, is de huurder verplicht te vertrekken.
Daarnaast gelden er wettelijke opzegtermijnen. De verhuurder moet minimaal drie maanden opzegtermijn hanteren. Die termijn wordt verlengd met één maand per jaar dat de huurder ononderbroken in de woning heeft gewoond, met een maximum van zes maanden. Een huurder die al vijf jaar in de woning woont, heeft dus recht op een opzegtermijn van zes maanden.
Bij een opzegging wegens dringend eigen gebruik kan de rechter bovendien een verhuiskostenvergoeding vaststellen die de verhuurder aan de huurder moet betalen. De hoogte hiervan stelt de rechter per geval vast; de wet schrijft geen vaste bedragen voor.
Kan een verhuurder je eruit zetten als hij de woning wil verkopen?
Nee, verkoop van de woning is geen geldige opzeggingsgrond. Het principe “koop breekt geen huur”, verankerd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt dat de bestaande huurovereenkomst bij verkoop automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar. De huurder hoeft niet te vertrekken en behoudt alle rechten uit het oorspronkelijke contract.
De nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst volledig over, inclusief de overeengekomen huurprijs, eventuele indexering en servicekosten. Een huurder kan dus niet geconfronteerd worden met een huurverhoging of andere verslechtering van zijn positie puur omdat de woning van eigenaar wisselt.
Wel is er een uitzondering: een nieuwe eigenaar mag pas drie jaar na aankoop de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Deze wachttermijn is bedoeld om misbruik te voorkomen, waarbij een koper een woning koopt met de uitdrukkelijke bedoeling de huurder snel te kunnen uitzetten.
De enige situatie waarin verkoop wél een opzeggingsgrond kan zijn, is de nieuwe regeling per 1 juli 2024 voor particuliere verhuurders die trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan. Maar ook daarvoor gelden strikte voorwaarden: de verhuurder moet een natuurlijk persoon zijn, niet meer dan één woning verhuren, en de grond moet vooraf in het huurcontract zijn opgenomen. Bovendien geldt er een maximale termijn van twee jaar en moet de verhuurder minimaal twee jaar voor aanvang van de huurovereenkomst zelf in de woning hebben gewoond.
Hoe verloopt een gerechtelijke ontruimingsprocedure?
Een verhuurder mag nooit zelf overgaan tot ontruiming van de woning. Ontruiming kan uitsluitend via de kantonrechter. De procedure verloopt in een aantal vaste stappen, waarbij de huurder in elke fase de mogelijkheid heeft zich te verweren.
- Schriftelijke waarschuwing: voordat de verhuurder naar de rechter stapt, moet hij de huurder schriftelijk aanmanen en in de gelegenheid stellen de situatie te herstellen.
- Dagvaarding: als de huurder niet reageert of de situatie niet verbetert, dient de verhuurder een dagvaarding in via een deurwaarder. Daarin staat de reden waarom de verhuurder ontbinding en ontruiming vordert.
- Behandeling door de rechter: de kantonrechter behandelt de zaak. De huurder mag zich tijdens de zitting verdedigen. Bij de kantonrechter is het niet verplicht een advocaat in te schakelen.
- Uitspraak: de rechter doet uitspraak. Bij een bodemprocedure is dit een definitief oordeel; bij een kort geding gaat het om een voorlopige beslissing.
Veroordeelt de rechter de huurder tot ontruiming en weigert de huurder vrijwillig te vertrekken, dan kan de verhuurder een deurwaarder inschakelen om de daadwerkelijke ontruiming te laten uitvoeren. In de praktijk wordt toestemming voor ontruiming in beginsel verleend bij een huurachterstand van drie maanden of bij ernstige en aantoonbare overlast.
Wat is het verschil tussen een tijdelijk en een vast huurcontract bij opzegging?
Bij een vast huurcontract heeft de huurder volledige huurbescherming: de verhuurder kan alleen opzeggen op een van de zes wettelijke gronden. Bij een tijdelijk huurcontract eindigt de overeenkomst in principe automatisch op de afgesproken einddatum, zonder dat de verhuurder een opzeggingsgrond hoeft aan te voeren. Dat verschil in bescherming is echter grotendeels verleden tijd.
Vanaf 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor nieuwe overeenkomsten in principe afgeschaft door de Wet vaste huurcontracten. Alle nieuwe huurders krijgen sindsdien in principe een contract voor onbepaalde tijd, met de bijbehorende volledige huurbescherming. Alleen voor specifieke groepen, zoals studenten met een campuscontract of urgente woningzoekenden, blijft een tijdelijk contract mogelijk.
Voor tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, gelden overgangsregels. Die contracten lopen nog af op de overeengekomen einddatum, maar de verhuurder moet de huurder tijdig informeren: niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum. Doet hij dat niet, dan wordt het contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Wil een verhuurder een tijdelijk contract tussentijds opzeggen, dan gelden dezelfde wettelijke gronden als bij vaste contracten.
Wat kun je doen als je verhuurder je onterecht wil uitzetten?
Als een verhuurder de huur opzegt zonder geldige wettelijke grond, hoeft de huurder daar niet mee in te stemmen. De huurder kan binnen zes weken schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Zolang de huurder niet instemt, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen.
Gaat de verhuurder toch door, dan moet hij de zaak voorleggen aan de kantonrechter. De huurder krijgt tijdens de zitting de mogelijkheid zich te verdedigen. De Huurcommissie is in dit soort geschillen niet bevoegd; opzeggingsgeschillen worden altijd door de rechter beslecht.
Huurders die te maken krijgen met een onterechte uitzettingspoging, kunnen voor advies en ondersteuning terecht bij:
- Het Juridisch Loket: gratis juridisch advies en voorbeeldbrieven voor bezwaar.
- De Woonbond: belangenorganisatie voor huurders met informatie en ondersteuning.
- Lokale huurteams en Stichting !WOON: praktische hulp bij huurgeschillen.
- Het gemeentelijke meldpunt Goed Verhuurderschap: voor meldingen van verhuurders die zich niet aan de regels houden.
Het is verstandig alle communicatie met de verhuurder schriftelijk vast te leggen. Bewaar opzeggingsbrieven, aanmaningen en eigen reacties zorgvuldig, zodat u bij een eventuele rechtszaak over volledig bewijs beschikt.
Wat gebeurt er met huurders als een belegger zijn woning verkoopt?
Als een particuliere belegger zijn verhuurde woning verkoopt, verandert er voor de huurder in principe niets. Het principe “koop breekt geen huur” geldt onverkort: de huurder mag in de woning blijven wonen en de nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten uit het bestaande huurcontract over. De belegger kan de huurder niet dwingen te vertrekken om de woning vrij van huur te kunnen verkopen.
Dit is in de huidige markt een actueel vraagstuk. Particuliere beleggers verkopen hun huurwoningen in hoog tempo vanwege de combinatie van strengere wetgeving en hogere belastingdruk. Zo zijn in 2024 ruim 37.000 huurwoningen door beleggers verkocht, een trend die in 2025 en 2026 doorzet. Sommige verhuurders bieden huurders een vrijwillige vertrekpremie aan om de woning leeg te kunnen verkopen, maar de huurder is nooit verplicht op een dergelijk aanbod in te gaan.
Voor huurders betekent de uitpondgolf dat ze mogelijk te maken krijgen met een nieuwe eigenaar die de woning voor eigen gebruik wil gebruiken. Maar ook dan geldt: een nieuwe eigenaar mag pas drie jaar na aankoop opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Huurders zijn dus ook bij een eigenaarswisseling goed beschermd.
Voor beleggers die hun verhuurde woning willen verkopen, is de situatie complexer. De waarde in verhuurde staat ligt doorgaans lager dan de vrije verkoopwaarde, omdat een nieuwe koper rekening moet houden met de rechten van de zittende huurder. Wij helpen vastgoedeigenaren in precies deze situatie: via ons netwerk koppelen we verhuurders aan kopers die specifiek geïnteresseerd zijn in verhuurde woningen, ongeacht de staat van het pand of de lopende huurovereenkomst. Zo verloopt de verkoop snel en zonder gedoe, ook als er een huurder in de woning zit.
Individuele omstandigheden en de specifieke voorwaarden van een huurcontract kunnen sterk variëren. De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
