Ja, een verhuurde woning verkopen is wettelijk volledig toegestaan. Als eigenaar hoef je geen toestemming van de huurder te vragen om je pand te verkopen. Wel gaat het huurcontract automatisch over op de nieuwe eigenaar, wat directe gevolgen heeft voor de waarde in verhuurde staat en het verkoopproces. De vragen die verhuurders daarna stellen, komen hieronder aan bod.
Wat zijn de rechten van een huurder bij verkoop van de woning?
Bij de verkoop van een verhuurde woning behoudt de huurder alle bestaande rechten. Het principe “koop breekt geen huur”, vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt dat de nieuwe eigenaar gebonden is aan het lopende huurcontract. De huurder mag in de woning blijven wonen onder precies dezelfde voorwaarden als voorheen.
Concreet betekent dit dat de huurprijs, de afgesproken indexering en de servicekosten ongewijzigd doorlopen. Een eventueel betaalde waarborgsom gaat automatisch mee over naar de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar kan de huur niet zomaar verhogen of het contract eenzijdig aanpassen; daarvoor gelden dezelfde wettelijke regels als voor elke andere verhuurder.
Daarnaast geldt de huurbescherming ook na een verkoop onverkort. De huurovereenkomst kan alleen worden beëindigd op limitatieve wettelijke gronden, zoals langdurige wanbetaling of ernstige overlast. Verkoop van de woning is daar uitdrukkelijk geen onderdeel van.
Wat bezichtigingen betreft: op grond van artikel 7:223 BW is de huurder verplicht om bij een voorgenomen verkoop gelegenheid te geven tot bezichtiging door geïnteresseerde kopers of taxateurs. Maar de huurder heeft daarin wel een redelijke stem in tijdstippen en aankondigingen. Individuele omstandigheden en de specifieke bepalingen in het huurcontract kunnen hierbij een rol spelen.
Mag een verhuurder een woning verkopen zonder toestemming van de huurder?
Ja, een verhuurder mag een verhuurde woning verkopen zonder toestemming van de huurder. De wet staat dit uitdrukkelijk toe. Wat de wet verbiedt, is het eenzijdig opzeggen van de huurovereenkomst enkel vanwege de verkoop. De huurder hoeft dus niet akkoord te gaan met de verkoop zelf, maar heeft wel het recht om in de woning te blijven.
De huurder is ook niet verplicht om actief mee te werken. Zo hoeft de huurder potentiële kopers niet binnen te laten voor een bezichtiging als hij of zij daarvoor geen toestemming geeft. In de praktijk is goede communicatie met de huurder dan ook van groot belang voor een soepel verkoopproces.
Er zijn twee aandachtspunten die verhuurders regelmatig over het hoofd zien. Ten eerste: heeft de verhuurde woning een hypotheek, dan kan de geldverstrekker in de hypotheekakte een zogenoemd huurbeding hebben opgenomen. In dat geval is er mogelijk eerst toestemming van de bank nodig. Ten tweede: het plaatsen van foto’s van de woning op verkoopplatforms vereist afstemming met de huurder, omdat de woning zijn of haar thuis is. Raadpleeg bij twijfel een notaris of hypotheekadviseur voor jouw specifieke situatie.
Wat is het verschil tussen verhuurde en vrije staat bij woningverkoop?
Een woning in vrije staat is direct beschikbaar voor de koper om zelf in te wonen of naar eigen inzicht te gebruiken. Een woning in verhuurde staat heeft een zittende huurder, waardoor het huurcontract doorloopt en de koper de woning niet direct kan betrekken. Dit onderscheid heeft grote gevolgen voor de verkoopprijs en de kring van potentiële kopers.
De wetgeving heeft dit verschil de afgelopen jaren verder vergroot. Sinds 1 juli 2024 zijn er twee belangrijke wetten van kracht geworden. De Wet betaalbare huur heeft het woningwaarderingsstelsel uitgebreid naar de middenhuur, waardoor woningen tot een bepaald puntenaantal een wettelijk gemaximeerde huurprijs hebben. De Wet vaste huurcontracten heeft tijdelijke huurcontracten voor de meeste woningen afgeschaft. Alle nieuwe contracten zijn daardoor voor onbepaalde tijd, wat de flexibiliteit voor verhuurders aanzienlijk beperkt.
Voor woningen in de vrije sector, met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, gelden minder beperkingen. Maar ook daar geldt dat een zittende huurder de verhandelbaarheid van de woning beïnvloedt. De waarde in verhuurde staat ligt structureel lager dan de zogenoemde leegwaarde, precies omdat de koper niet vrij over de woning kan beschikken.
Hoeveel minder is een verhuurde woning waard dan een vrije woning?
In de praktijk ligt de verkoopprijs van een woning in verhuurde staat 20% tot 30% lager dan die van een vergelijkbare woning zonder huurder. Dit verschil, ook wel de verhuurkorting genoemd, wordt bepaald door factoren als locatie, de hoogte van de huurprijs, de looptijd van het contract en de staat van het pand. Bij woningen in de vrije sector is het waardeverschil doorgaans kleiner.
De waarde in verhuurde staat wordt ook fiscaal anders behandeld. De Belastingdienst berekent de fiscale waarde van een verhuurde woning via de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de fiscale waarde. De Belastingdienst-tabel voor de leegwaarderatio geeft de actuele percentages per jaar.
Belangrijk om te weten: de leegwaarderatio is de afgelopen jaren fors verhoogd. Waar het percentage in 2021 nog relatief laag lag, bedraagt het voor 2026 in veel gevallen aanzienlijk meer, wat betekent dat verhuurders meer belasting betalen over de waarde van hun beleggingspand. Vanaf 2027 wordt de leegwaarderatio naar verwachting geheel afgeschaft en stapt Nederland over op een systeem van werkelijk rendement in box 3. Belastingregels zijn onderhevig aan wijzigingen; raadpleeg een belastingadviseur voor de gevolgen in jouw specifieke situatie.
Kan een huurder worden uitgezet om de woning te verkopen?
Nee, een huurder kan niet worden uitgezet enkel omdat de verhuurder de woning wil verkopen. Verkoop is geen geldige opzeggingsgrond. De wet somt in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek limitatief op wanneer een verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen, en verkoop staat daar uitdrukkelijk niet bij.
De wettelijke opzeggingsgronden zijn beperkt en streng. Denk aan ernstig wangedrag van de huurder, langdurige wanbetaling, of de zogenoemde grond van dringend eigen gebruik, waarbij de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft. Maar ook die laatste grond kent strikte voorwaarden: de belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder, en de huurder moet andere passende woonruimte kunnen vinden. Bovendien valt vervreemding van de woning, dus verkoop, wettelijk uitdrukkelijk buiten de definitie van dringend eigen gebruik.
Voor een nieuwe eigenaar gelden extra beperkingen. Wie een verhuurde woning koopt, kan de eerste drie jaar na aankoop de huurovereenkomst niet opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Wil een verhuurder toch dat de huurder vertrekt, dan is een rechterlijk vonnis vereist. Eigenmachtig optreden is niet toegestaan. Individuele omstandigheden en de exacte bepalingen in het huurcontract kunnen de situatie beïnvloeden; laat je hierover adviseren door een juridisch specialist.
Hoe verloopt het verkoopproces van een verhuurde woning?
Het verkoopproces van een verhuurde woning kent drie mogelijke routes, elk met eigen voor- en nadelen. De keuze hangt af van de persoonlijke situatie van de verhuurder, de wensen van de huurder en de aard van het huurcontract.
Verkoop aan de zittende huurder
Dit is vaak de meest efficiënte route. De huurder kent de woning, er zijn geen bezichtigingsproblemen en het huurcontract eindigt automatisch op het moment van overdracht. Betaalt de huurder als eigenaar-bewoner, dan geldt een lager overdrachtsbelastingtarief dan bij aankoop als belegger. Er bestaat in Nederland overigens geen wettelijk voorkeursrecht voor huurders bij gewone huurwoningen, maar de verhuurder mag de woning uiteraard als eerste aan de huurder aanbieden.
Verkoop aan een andere belegger
Bij verkoop aan een andere investeerder loopt het huurcontract gewoon door. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de verhuurder over. Dit is een gangbare route voor verhuurders die snel willen verkopen zonder te wachten tot de huurder vertrekt. De kopersgroep is beperkter dan bij een vrije woning, en de prijs ligt navenant lager.
Wachten tot het huurcontract afloopt
Wie tijd heeft en de hoogst mogelijke verkoopprijs wil realiseren, kan wachten tot de huurder vrijwillig vertrekt of het huurcontract op een wettelijke grond eindigt. Daarna kan de woning in vrije staat worden verkocht aan een bredere groep kopers, waaronder eigenaar-bewoners. Dit levert doorgaans een hogere opbrengst op, maar biedt geen zekerheid over timing.
Ongeacht de gekozen route is het verstandig het huurcontract goed door te nemen op looptijd, opzegtermijnen en bijzondere bepalingen, open te communiceren met de huurder en een notaris of fiscaal specialist te raadplegen voor de overdracht. Bij twijfel over hypothecaire verplichtingen is advies van een hypotheekadviseur aan te raden.
Wie koopt een woning in verhuurde staat?
Een verhuurde woning trekt een specifieke groep kopers aan. Omdat de woning niet direct beschikbaar is voor eigen bewoning, zijn particuliere kopers die er zelf willen wonen doorgaans niet geïnteresseerd. De markt bestaat voornamelijk uit vastgoedinvesteerders, de zittende huurder zelf, en soms koopstarters die bereid zijn te wachten.
Vastgoedinvesteerders zijn de meest voor de hand liggende kopers. Zij nemen het bestaande huurcontract over en rekenen op een rendement uit de huurinkomsten. Zij zijn gewend aan de lagere aankoopprijs in verhuurde staat en wegen de huurstroom af tegen de aankoopkosten. Het aandeel voormalige huurwoningen in het totale woningaanbod is de afgelopen jaren sterk gestegen, mede doordat veel particuliere verhuurders hun portefeuille afbouwen vanwege veranderingen in de wet- en regelgeving.
Koopstarters vormen een groeiende groep kopers van voormalige huurwoningen. Zij kopen de woning soms in verhuurde staat en wachten tot de huurder vertrekt, of ze kopen direct van een investeerder die de woning al heeft vrijgemaakt. Volgens cijfers van het Kadaster kochten investeerders in het tweede kwartaal van 2025 een aanzienlijk deel van hun woningen van andere investeerders, wat de omvang van deze markt illustreert.
Wat zijn de voor- en nadelen van verkopen in verhuurde staat?
Verkopen in verhuurde staat heeft zowel praktische voordelen als duidelijke beperkingen. De afweging hangt sterk af van de persoonlijke situatie van de verhuurder: wie snel wil verkopen, heeft andere prioriteiten dan wie de maximale opbrengst nastreeft.
Voordelen van verkopen in verhuurde staat
- Direct verkoopbaar: Je hoeft niet te wachten tot het huurcontract afloopt of de huurder vertrekt. De woning kan in principe morgen in de verkoop.
- Huurinkomsten lopen door: Tot aan de overdracht blijven de huurinkomsten binnenkomen, wat de periode tussen besluit en verkoop financieel draaglijk maakt.
- Specifieke kopersgroep beschikbaar: Beleggers die op zoek zijn naar een verhuurd object zijn een reële markt, zeker in een tijd waarin veel particuliere verhuurders tegelijk uitponden.
Nadelen van verkopen in verhuurde staat
- Lagere verkoopprijs: De waarde in verhuurde staat ligt structureel lager dan de leegwaarde, in de praktijk doorgaans 20% tot 30% minder.
- Kleinere kopersgroep: Particuliere kopers die zelf willen wonen, vallen af. Dit beperkt de concurrentie tussen bieders en daarmee de uiteindelijke prijs.
- Bezichtigingen zijn complexer: De huurder bepaalt mede de toegankelijkheid van de woning. Zonder medewerking van de huurder kunnen bezichtigingen moeizaam verlopen.
- Juridische en fiscale complexiteit: De combinatie van huurbescherming, overdrachtsbelasting en box 3-heffing maakt het verkoopproces ingewikkelder dan bij een leegstaande woning.
Steeds meer particuliere verhuurders besluiten te verkopen vanwege de opeenstapeling van nieuwe regelgeving: hogere box 3-belasting, de Wet betaalbare huur en het verbod op tijdelijke huurcontracten maken het verhuren minder aantrekkelijk. Voor wie in die situatie zit en snel zekerheid wil, bieden wij bij GMVG een directe verkoopoplossing. Wij kopen verhuurde woningen rechtstreeks op, ongeacht de staat van het pand of de lopende huurovereenkomst, via ons netwerk van kopers.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
