Kan ik vastgoed kopen met mijn bv?

Ja, een besloten vennootschap (bv) kan vastgoed kopen. De bv sluit de koopovereenkomst en de leveringsakte op eigen naam, wordt ingeschreven als eigenaar bij het Kadaster en draagt overdrachtsbelasting af over de aankoopprijs. Of dit ook fiscaal verstandig is, hangt sterk af van de omvang van de portefeuille, het verwachte rendement en de persoonlijke situatie van de directeur-grootaandeelhouder (dga).

De keuze tussen privé beleggen via box 3 en investeren via een bv is voor veel vastgoedeigenaren actueler dan ooit. Ingrijpende veranderingen in de belastingwetgeving, waaronder de stijging van het fictieve rendement in box 3 en de onzekerheid rondom de geplande stelselwijziging, maken de bv voor steeds meer beleggers een serieus alternatief. De secties hieronder beantwoorden de meest gestelde vragen over vastgoed kopen via een bv, van de fiscale voor- en nadelen tot de concrete stappen bij aankoop.

Wat zijn de fiscale voordelen van vastgoed in een bv?

Het grootste fiscale voordeel van vastgoed in een bv is dat belasting wordt geheven over de werkelijke winst, niet over een fictief rendement. Huurinkomsten worden belast na aftrek van kosten zoals onderhoud, afschrijvingen en hypotheekrente. In box 3 zijn die kosten niet aftrekbaar en wordt belasting berekend over een forfaitair rendement, ongeacht wat het pand daadwerkelijk oplevert.

In de bv geldt vennootschapsbelasting (vpb) over de nettowinst: 19% over het eerste deel van de winst en 25,8% daarboven. Dat klinkt vergelijkbaar met box 3, maar het verschil zit in de grondslag. Wie in box 3 vastgoed aanhoudt, betaalt belasting over een fictief rendement op vastgoed dat voor 2025 is vastgesteld op bijna 6%, terwijl het werkelijke rendement lager kan zijn. In de bv wordt alleen de werkelijke huurwinst belast.

Een tweede voordeel is de mogelijkheid van belastinguitstel. Winst die in de bv blijft, wordt pas belast in box 2 op het moment dat dividend wordt uitgekeerd. Zolang huurinkomsten worden herinvesteerd in nieuwe panden of verbeteringen, blijft die belastingheffing uitgesteld. Dit geeft meer liquiditeit voor portefeuillegroei dan wanneer je elk jaar direct in box 3 wordt aangeslagen.

Tot slot biedt de bv voordelen bij vermogensoverdracht. Aandelen in een vastgoed-bv zijn fiscaal gunstiger te schenken of na te laten dan privévastgoed, wat estate planning eenvoudiger maakt. Ook kan bij verkoop van vastgoed de boekwinst soms belastingvrij worden gereserveerd via de herinvesteringsreserve, of kan de heffing worden vermeden door de aandelen van de bv te verkopen in plaats van het pand zelf.

Belastingregels wijzigen regelmatig. Raadpleeg altijd een belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie.

Hoe werkt de financiering van vastgoed via een bv?

Een bv financiert vastgoed via een zakelijke vastgoedhypotheek die op naam van de bv staat. Banken en alternatieve geldverstrekkers financieren doorgaans tot 70 à 80% van de waarde in verhuurde staat van het pand. De bv moet het resterende deel, inclusief overdrachtsbelasting en bijkomende kosten, zelf inbrengen als eigen vermogen.

De waarde in verhuurde staat is een centraal begrip bij de financiering van beleggingsvastgoed. Geldverstrekkers hanteren niet de vrije verkoopwaarde, maar de waarde die het pand heeft terwijl het verhuurd is, omdat verhuurde panden doorgaans minder waard zijn dan leegstaande. Hoe hoger de huurinkomsten ten opzichte van de hypotheeklasten, hoe sterker de financieringspositie. Een gangbare eis is dat de markthuurwaarde minimaal 125% van de maandelijkse hypotheeklast bedekt, ook wel de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) genoemd.

De rente op zakelijke vastgoedhypotheken ligt structureel hoger dan op reguliere koopwoninghypotheken. Traditionele banken hanteren voor beleggingspanden indicatief tarieven vanaf circa 4%, terwijl alternatieve financiers zoals private lenders en investeringsfondsen hogere tarieven rekenen, maar vaak flexibeler zijn in hun voorwaarden. Het loont om meerdere aanbieders te vergelijken, omdat tarieven en acceptatiecriteria sterk uiteen kunnen lopen.

Eén aandachtspunt voor bv’s met een grote leningportefeuille is de earningsstrippingregeling. Deze regeling kan de renteaftrek in de vpb beperken voor zogenoemde vastgoedlichamen, bv’s waarbij het overgrote deel van de bezittingen bestaat uit verhuurd vastgoed. De MKB-drempel van 1 miljoen euro is vooralsnog behouden na een amendement in november 2024, maar de regeling verdient aandacht bij grotere portefeuilles.

Raadpleeg een hypotheekadviseur of notaris voor advies over de financieringsmogelijkheden in uw specifieke situatie.

Wat zijn de nadelen en risico’s van vastgoed in een bv?

De bv brengt aanzienlijk meer administratieve lasten en kosten met zich mee dan privébeleggen. Denk aan jaarlijkse accountantskosten voor de jaarrekening, deponering bij de Kamer van Koophandel, aangifte vennootschapsbelasting en mogelijk btw-aangiften. Die vaste kosten lopen op en zijn alleen de moeite waard als de fiscale voordelen groot genoeg zijn om ze te compenseren.

Dubbele belastingheffing bij dividenduitkering

Winst die uit de bv naar privé wordt gehaald, wordt tweemaal belast: eerst vpb in de bv, daarna box 2 over het dividend. Het box 2-tarief bedraagt 24,5% tot een bepaalde drempel en 31% daarboven. Wie het geld in de bv laat, ontwijkt box 2 voorlopig, maar op het moment van uitkering is de gecombineerde druk hoger dan wanneer je de winst direct in privé had belast.

Aansprakelijkheid en beheerrisico

Hoewel de bv in principe beperkte aansprakelijkheid biedt, kunnen bestuurders persoonlijk aansprakelijk worden gesteld bij onbehoorlijk bestuur of het niet nakomen van fiscale verplichtingen. Daarnaast geldt voor dga’s een gebruikelijkloonverplichting, wat de loonkosten en administratieve complexiteit verhoogt.

Een ander risico is de kwalificatie door de Belastingdienst. Als een vastgoedbelegger te actief beheert, kortlopende contracten sluit of zelf onderhoud uitvoert, kan de fiscus oordelen dat er sprake is van “meer dan normaal vermogensbeheer”. In dat geval valt de activiteit in box 1, met een progressief tarief dat kan oplopen tot bijna 50%. De grens tussen passief en actief beheer is niet altijd scherp, wat onzekerheid met zich meebrengt.

Tot slot: bij verkoop van vastgoed dat in een bv zit, betaalt de bv vpb over de vermogenswinst. In box 3 bestaat op dit moment geen belasting op vermogenswinsten bij verkoop, al staat dat naar verwachting te veranderen met de geplande stelselwijziging per 2028.

Raadpleeg een belastingadviseur voor advies over uw persoonlijke situatie. Belastingregels zijn onderhevig aan wijzigingen.

Wanneer is een bv slim voor vastgoedinvesteerders?

Een bv is fiscaal interessant voor vastgoedinvesteerders met een portefeuille van circa 500.000 tot 750.000 euro of meer, een langetermijnhorizon en een strategie waarbij huurinkomsten worden herinvesteerd in plaats van direct uitgekeerd. Wie slechts één pand bezit en de huurinkomsten elk jaar naar privé haalt, profiteert doorgaans weinig van de bv-structuur.

De vuistregel die fiscaal adviseurs hanteren: zonder bestaande holding wordt de bv pas aantrekkelijk bij twee à drie panden. Met een bestaande holding kan het al bij één pand voordeliger zijn, omdat de oprichtings- en administratiekosten dan al worden gedragen door de bedrijfsactiviteiten. Wie al een bv heeft voor zijn onderneming, kan vastgoed relatief eenvoudig in een aparte vastgoed-bv onderbrengen.

De onzekerheid rondom box 3 speelt een grote rol in de afweging. De Tweede Kamer heeft in februari 2026 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aangenomen, dat belasting op werkelijk rendement beoogt in te voeren per 2028. De behandeling door de Eerste Kamer is nog gaande en de definitieve uitkomst is onzeker. Onder het nieuwe stelsel zou vermogenswinst op vastgoed pas bij verkoop worden belast, wat de vergelijking met de bv anders maakt. Zolang de wetgeving niet definitief is, biedt de bv meer fiscale voorspelbaarheid.

Beleggers met een hoge hypotheekschuld op hun vastgoed profiteren extra van de bv, omdat hypotheekrente in box 3 niet aftrekbaar is, maar in de bv wel. Hoe hoger de financieringsgraad, hoe groter dit voordeel. Wie vastgoed volledig vrij van hypotheek aanhoudt en een hoog direct rendement realiseert, ziet dat voordeel juist kleiner worden.

Hoe koop je als bv een woning stap voor stap?

Een bv koopt vastgoed via dezelfde juridische stappen als een privépersoon, maar alle contracten en verplichtingen staan op naam van de bv. De bv moet bestaan voordat de aankoop plaatsvindt, een zakelijke bankrekening hebben en voldoende eigen vermogen of financiering beschikbaar hebben voor de aankoop.

1. Bv oprichten: De oprichting verloopt via een notariële akte en inschrijving bij de Kamer van Koophandel. De kosten bedragen gemiddeld tussen de 500 en 1.200 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de structuur.
2. Zakelijke bankrekening openen en eigen vermogen storten: De bv heeft een eigen bankrekening nodig. Minimaal aandelenkapitaal is wettelijk gezien slechts een cent, maar voor de aankoop van vastgoed is substantieel eigen vermogen vereist als aanvulling op de hypotheekfinanciering.
3. Vastgoed selecteren en koopovereenkomst sluiten: De koopovereenkomst wordt ondertekend door de bv, vertegenwoordigd door de dga. Dit kan bij de makelaar of digitaal. Let op: bij zakelijk vastgoed geldt geen wettelijke bedenktijd zoals bij particuliere kopers.
4. Zakelijke vastgoedhypotheek aanvragen: De financiering wordt aangevraagd op naam van de bv. Geldverstrekkers beoordelen de waarde in verhuurde staat van het pand, de huurinkomsten en de financiële positie van de bv. Financiering tot 80% van de taxatiewaarde is in de meeste gevallen mogelijk.
5. Notariële overdracht: De levering van het vastgoed vindt altijd plaats via een notariële leveringsakte. De notaris controleert de identiteit van partijen, de juridische status van het pand en zorgt voor inschrijving bij het Kadaster op naam van de bv.
6. Overdrachtsbelasting betalen: Bij de overdracht is de bv overdrachtsbelasting verschuldigd. Zie de volgende sectie voor de actuele tarieven.
7. Administratie inrichten: Na de aankoop voert de bv een dubbele boekhouding, doet jaarlijks vpb-aangifte en deponeert de jaarrekening bij de KvK.

Wat is de overdrachtsbelasting bij vastgoed kopen via een bv?

Een bv betaalt bij de aankoop van een woning als beleggingsobject 8% overdrachtsbelasting over de koopsom (tarief per 1 januari 2026). Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden en grond geldt nog steeds 10,4%. Het verlaagde tarief van 2% is uitsluitend van toepassing op woningen die de koper zelf als hoofdverblijf betrekt, wat bij een bv per definitie niet het geval is.

De verlaging van 10,4% naar 8% voor woningen als beleggingsobject is per 1 januari 2026 ingegaan op basis van het Belastingplan 2026. De overdrachtsbelasting is verschuldigd op het moment van passeren van de notariële leveringsakte. Wie in 2025 heeft afgenomen, viel nog onder het 10,4%-tarief.

Er bestaan vrijstellingen, maar die zijn in de praktijk beperkt toepasbaar voor standaard vastgoedaankopen via een bv. Bij nieuwbouwvastgoed kan de samenloopvrijstelling van toepassing zijn als het pand voor btw-belaste doeleinden wordt gebruikt. Bij inbreng van privévastgoed in een bv als storting op aandelen bestaat ook een mogelijke vrijstelling, maar de voorwaarden zijn complex en vereisen maatwerk van een belastingadviseur.

De overdrachtsbelasting is een eenmalige, directe kostenpost bij aankoop en vormt een belangrijk onderdeel van de totale aankoopkosten. Bij een woning van 400.000 euro betekent 8% overdrachtsbelasting een extra kostenpost van 32.000 euro bovenop de koopsom, los van notariskosten en financieringskosten.

Belastingregels kunnen wijzigen. Raadpleeg een belastingadviseur of notaris voor uw specifieke situatie.

Kan ik mijn bestaande woning inbrengen in een bv?

Ja, bestaand privévastgoed kan worden ingebracht in een bv, maar dat is zelden aantrekkelijk op korte termijn. De overdracht van privé naar bv geldt juridisch als een eigendomsoverdracht, waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Bij een woning als beleggingsobject is dat 8% van de waarde (tarief 2026). Die eenmalige kostenpost maakt de terugverdientijd lang.

Als de fiscale besparing na inbreng gemiddeld enkele duizenden euro’s per jaar per pand bedraagt, duurt het doorgaans zes tot acht jaar voordat de overdrachtsbelasting is terugverdiend. Overhevelen is daarom in de meeste gevallen alleen interessant bij een grotere portefeuille met een lange beleggingshorizon. Voor nieuwe aankopen speelt dit nadeel niet: wie toch al overdrachtsbelasting betaalt bij aankoop, hoeft geen extra kosten te maken om de keuze tussen privé en bv te maken.

Er bestaat een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij inbreng van onroerend goed als storting op aandelen in een bv. De voorwaarden voor deze vrijstelling zijn echter strikt en vereisen een zorgvuldige structurering. Naast de overdrachtsbelasting spelen ook notariskosten, een verplicht taxatierapport en toestemming van de hypotheekverstrekker een rol bij de inbreng. Zonder toestemming van de bank kan een boete verschuldigd zijn.

Wie overweegt bestaand vastgoed in te brengen in een bv, doet er verstandig aan eerst de totale kosten en de verwachte jaarlijkse belastingbesparing naast elkaar te leggen. Soms is het gunstiger om bestaand privévastgoed te houden zoals het is en nieuwe aankopen direct via de bv te structureren.

Voor particuliere vastgoedbeleggers die juist willen afbouwen, is er ook een andere route mogelijk. Wie een of meerdere huurpanden wil verkopen, al dan niet vanwege de toegenomen regeldruk of fiscale complexiteit, kan dat snel en zonder makelaarsproces doen. Wij kopen vastgoed in elke staat en situatie, inclusief verhuurde panden, direct op via ons netwerk van kopers. Zo hoeft u geen rekening te houden met de waarde in verhuurde staat als belemmering voor verkoop.

Raadpleeg altijd een belastingadviseur en notaris voordat u vastgoed overdraagt van privé naar een bv. De fiscale en juridische gevolgen zijn situatieafhankelijk.

De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.