Wat als je een huis koopt dat verhuurd is?

Als je een huis koopt dat verhuurd is, neem je als nieuwe eigenaar automatisch de bestaande huurovereenkomst over. De huurder hoeft niet te vertrekken en jij bent gebonden aan de afspraken die de vorige verhuurder heeft gemaakt. Dit principe heet ‘koop breekt geen huur’ en is vastgelegd in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. De secties hieronder beantwoorden de meest gestelde vragen over rechten, huurcontracten, huurprijsregels, hypotheken en fiscale gevolgen.

Wat zijn je rechten als nieuwe eigenaar van een verhuurde woning?

Als nieuwe eigenaar van een verhuurde woning neem je op grond van artikel 7:226 BW alle rechten en verplichtingen van de vorige verhuurder over. Je hebt recht op de huurbetalingen vanaf de datum van eigendomsoverdracht, en je bent verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Huurachterstanden van vóór de overdracht blijven bij de verkoper.

Concreet betekent dit dat de kernbedingen van het huurcontract, de afspraken die direct verband houden met het gebruik van de woning, automatisch op jou overgaan. Niet-huurgerelateerde bedingen, zoals een eventuele koopoptie die de vorige verhuurder aan de huurder had toegekend, gaan in beginsel niet over op de nieuwe eigenaar.

Praktisch gezien moet je de huurder zo snel mogelijk informeren over de eigendomsoverdracht. Zolang de huurder niet op de hoogte is, mag hij bevrijdend betalen aan de vorige verhuurder. Bovendien begint een belangrijke wachttermijn, die relevant is als je de woning ooit zelf wilt betrekken, pas te lopen op het moment dat je de huurder schriftelijk op de hoogte hebt gesteld. Een duidelijke, gedateerde brief of e-mail is daarom geen formaliteit, maar een juridisch relevant document.

Verder neemt de huurder contact met jou op voor reparaties en onderhoud. Als nieuwe verhuurder ben je verantwoordelijk voor het tijdig afhandelen van onderhoudsklachten, precies zoals de vorige eigenaar dat was.

Mag je een huurder zomaar uit een gekochte woning zetten?

Nee, je mag een huurder niet zomaar uit een gekochte woning zetten. Door het principe ‘koop breekt geen huur’ loopt de huurovereenkomst gewoon door na de eigendomsoverdracht. Clausules in het huurcontract die bepalen dat de huurder moet vertrekken bij verkoop zijn wettelijk nietig. De huurder heeft volledige huurbescherming, ook onder een nieuwe eigenaar.

Wil je de woning uiteindelijk zelf betrekken, dan is de enige wettelijke route het opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Maar ook dat is aan strikte voorwaarden gebonden. Je kunt pas een beroep doen op dringend eigen gebruik na een wachttijd van drie jaar, gerekend vanaf het moment dat je de huurder schriftelijk hebt geïnformeerd over de eigendomsoverdracht. Daarna moet je bij de rechter aannemelijk maken dat je de woning zo dringend nodig hebt dat niet van je verlangd kan worden dat de huur nog langer voortduurt. De rechter weegt daarbij zowel jouw belangen als die van de huurder.

Komt de rechter tot het oordeel dat dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is, dan ben je bovendien verplicht om passende vervangende woonruimte voor de huurder te regelen, tenzij dat in de gegeven omstandigheden niet redelijk is.

Een uitzondering geldt voor woningen die zijn verhuurd onder de Leegstandwet. Bij verhuur op basis van die wet kan het huurcontract worden opgezegd zodra er een koper is gevonden. Dit is echter een specifieke constructie die niet geldt voor reguliere huurcontracten. Tijdelijke huurcontracten bieden iets minder bescherming dan contracten voor onbepaalde tijd, omdat ze aflopen op de afgesproken einddatum, maar ook hier gelden wettelijke regels die je als koper moet respecteren.

Wat gebeurt er met het huurcontract bij de aankoop van een woning?

Bij de aankoop van een verhuurde woning gaat het huurcontract van rechtswege over op de nieuwe eigenaar. Er is geen nieuwe overeenkomst nodig en de huurder hoeft niets te tekenen. Alleen de naam van de verhuurder verandert. De huurprijs, opzegtermijnen en alle overige afspraken uit het bestaande contract blijven ongewijzigd van kracht.

Dit heeft een directe consequentie voor jou als koper: je krijgt geen nieuwe opzeggingsrechten door de aankoop. Je neemt het contract over zoals het is, inclusief eventuele langlopende afspraken of bijzondere bedingen. Daarom is het essentieel om het huurcontract zorgvuldig te lezen vóór je de koopovereenkomst tekent.

Doe altijd gedegen onderzoek naar de volgende punten voordat je een verhuurde woning aankoopt:

• De actuele huurprijs en wanneer die voor het laatst is verhoogd
• De looptijd en het type huurcontract (bepaalde of onbepaalde tijd)
• Eventuele bijzondere bedingen, zoals een koopoptie of afspraken over servicekosten
• Lopende geschillen of huurachterstanden die bij de verkoper liggen
• De staat van het onderhoud en openstaande klachten van de huurder

Huurachterstanden die zijn ontstaan vóór de eigendomsoverdracht zijn de verantwoordelijkheid van de vorige verhuurder en gaan niet op jou over. Maar als er een lopend geschil is over de staat van de woning, kan dat na de overdracht wel degelijk op jou afkomen. Laat je bij twijfel adviseren door een notaris of juridisch adviseur voordat je tot aankoop overgaat.

Hoeveel huur mag je vragen als nieuwe verhuurder?

Als nieuwe verhuurder ben je gebonden aan de huurprijs die in het bestaande contract staat. Je kunt de huur niet verhogen puur omdat de woning van eigenaar wisselt. De maximale huurverhoging die je jaarlijks mag doorvoeren, is afhankelijk van het segment waarin de woning valt onder het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de huurprijsregulering uitgebreid naar het middensegment. De indeling werkt als volgt:

• Sociale huur (tot en met 143 WWS-punten): maximale aanvangshuurprijs van circa 900 euro per maand in 2026
• Middenhuur (144 tot 186 punten): maximale aanvangshuurprijs van circa 1.228 euro per maand in 2026
• Vrije sector (187 punten of meer): geen wettelijk maximum voor de huurprijs

Bij het aangaan van een nieuw huurcontract ben je verplicht om een puntentelling van de woning mee te sturen. Gemeenten kunnen verhuurders beboeten als zij zich niet houden aan de maximale huurprijsregels. Het is dus niet alleen een kwestie van eerlijkheid, maar ook van handhaving.

Heb je een woning overgenomen met een huurder die al jaren woont en een huurprijs betaalt die ver onder de marktwaarde ligt? Dan ben je als nieuwe eigenaar gebonden aan die prijs en de wettelijke maximale jaarlijkse verhogingspercentages. Dit is een van de factoren die de waarde in verhuurde staat van een woning drukt ten opzichte van een vergelijkbare leegstaande woning.

Hoe beïnvloedt een huurder de hypotheekaanvraag voor een verhuurde woning?

Een huurder in de woning heeft directe gevolgen voor het type hypotheek dat je nodig hebt en de voorwaarden waaronder je die kunt krijgen. Voor een verhuurde woning heb je een verhuurhypotheek nodig, geen reguliere eigenwoninghypotheek. Geldverstrekkers beoordelen zo’n aanvraag anders: ze kijken naar de verwachte huurinkomsten, jouw eigen financiële positie en de waarde van de woning in verhuurde staat.

De maximale financiering bij een verhuurhypotheek ligt doorgaans lager dan bij een reguliere hypotheek. Banken financieren meestal tot 70 tot 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat, niet van de vrije verkoopwaarde. Die waarde in verhuurde staat is lager dan de vrije marktwaarde, juist omdat de koper gebonden is aan de huurder en de bestaande huurprijs.

Huurinkomsten tellen mee bij de berekening van de maximale hypotheek, maar niet voor de volle honderd procent. Geldverstrekkers hanteren een korting om rekening te houden met risico’s zoals leegstand of wanbetaling. Huurinkomsten uit vakantieverhuur of kamerverhuur worden door de meeste banken helemaal niet meegenomen.

Twee belangrijke fiscale aandachtspunten bij een verhuurhypotheek:

• De hypotheekrente is niet aftrekbaar in box 1. Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de woning waarin je zelf woont.
• De verhuurde woning valt in box 3, met bijbehorende belastingdruk op het vermogen.

Laat je altijd adviseren door een hypotheekadviseur voordat je een verhuurde woning financiert. De voorwaarden verschillen sterk per geldverstrekker en de combinatie van huurprijsregulering, verhuurde-staat-korting en fiscale regels maakt de berekening complexer dan bij een reguliere aankoop.

Wat zijn de fiscale gevolgen van een verhuurde woning kopen?

Een verhuurde woning die je in privé bezit, valt in box 3 als overige bezitting. De Belastingdienst belast niet de werkelijke huurinkomsten, maar een forfaitair rendement over de fiscale waarde van de woning. In 2026 is dat forfaitaire rendement op overige bezittingen gestegen naar circa 7,78 procent, wat neerkomt op een effectieve belastingdruk van ongeveer 2,8 procent van de fiscale waarde per jaar. Het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement is aangenomen, maar wordt naar verwachting pas per 1 januari 2028 ingevoerd; tot die tijd geldt de forfaitaire regeling. Belastingregels kunnen tussentijds wijzigen, dus raadpleeg een belastingadviseur voor jouw specifieke situatie.

De fiscale waarde in box 3 wordt berekend op basis van de WOZ-waarde, eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio. Die ratio verlaagt de fiscale waarde van een verhuurde woning. De Belastingdienst publiceert tabellen met de van toepassing zijnde percentages. Bij hoge huurprijzen kan de ratio oplopen tot 100 procent van de WOZ-waarde, waardoor de korting in de praktijk beperkt is.

Bij de aankoop zelf betaal je overdrachtsbelasting. Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, dan geldt voor 2026 een tarief van 8 procent van de koopsom. In 2025 was dat nog 10,4 procent. Koop je de woning als hoofdverblijf, dan geldt het lagere tarief van 2 procent.

Samengevat zijn de belangrijkste fiscale aandachtspunten:

• De woning valt in box 3 als overige bezitting
• Je betaalt belasting over een forfaitair rendement, niet over de werkelijke huurinkomsten
• Hypotheekrenteaftrek is niet van toepassing
• Overdrachtsbelasting bedraagt in 2026 acht procent voor niet-zelfbewoners
• Vanaf 2030 gelden energielabeleisen voor huurwoningen, wat verduurzamingskosten met zich mee kan brengen

Wanneer is een verhuurde woning kopen een slimme keuze?

Een verhuurde woning kopen kan een slimme keuze zijn als je op zoek bent naar direct rendement, bereid bent om de complexiteit van verhuurderschap te accepteren, en de aankoop doet met een realistische inschatting van de waarde in verhuurde staat. Het grootste voordeel is dat je vanaf dag één huurinkomsten ontvangt, zonder de onzekerheid van een leegstaande woning.

Een verhuurde woning wordt doorgaans aangeboden tegen een lagere prijs dan een vergelijkbare leegstaande woning. Dit prijsverschil, ook wel de verhuurde-staat-korting genoemd, weerspiegelt het feit dat je als koper gebonden bent aan de bestaande huurder en huurprijs. Die korting kan aantrekkelijk zijn, maar het is geen garantie voor een goed rendement.

Voordelen van een verhuurde woning kopen

• Directe huurinkomsten zonder leegstandsrisico bij overname
• Lagere aankoopprijs door de verhuurde-staat-korting
• In veel gemeenten geldt de opkoopbescherming niet als de woning al minimaal zes maanden verhuurd is en de huurder blijft wonen

Risico’s en beperkingen om rekening mee te houden

• De huurprijs kan ver onder de actuele marktprijs liggen door jarenlange indexatie
• Je hebt beperkte flexibiliteit: de woning zelf betrekken duurt minimaal drie jaar na schriftelijke kennisgeving aan de huurder
• Huurprijsregulering via de Wet betaalbare huur beperkt de ruimte voor huurverhogingen
• De stijgende belastingdruk in box 3 maakt het netto rendement lager dan het bruto rendement doet vermoeden
• Woningen met een laag energielabel kunnen aanzienlijke verduurzamingskosten met zich meebrengen richting 2030

Een verhuurde woning kopen is het meest zinvol als je het als een langetermijninvestering benadert, de juridische en fiscale spelregels kent, en de aankoop laat aansluiten op je bredere vermogensstrategie. Laat je daarbij altijd adviseren door een hypotheekadviseur en belastingadviseur, want de combinatie van huurprijsregulering, box 3-belasting en financieringsvoorwaarden maakt dit een complex speelveld.

Ben je zelf verhuurder en overweeg je juist om een verhuurde woning te verkopen? Bij ons helpen we vastgoedeigenaren om hun pand snel en zonder gedoe te verkopen, ongeacht of er een huurder in zit. Via ons netwerk van kopers vinden we in de meeste gevallen snel een geschikte partij die precies weet wat het inhoudt om een verhuurde woning over te nemen.

De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.