De leegwaarderatio-tabel is een officiële tabel van de Belastingdienst waarmee de fiscale waarde van een verhuurde woning wordt bepaald voor box 3 van de inkomstenbelasting. Het percentage uit de tabel hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. De tabel erkent daarmee dat een verhuurde woning in de praktijk minder waard is dan een woning die vrij wordt opgeleverd. De vragen hieronder lichten toe hoe de tabel werkt, welke percentages gelden en wat er de afgelopen jaren is veranderd.
Hoe werkt de leegwaarderatio in box 3?
De leegwaarderatio is een correctiefactor die bepaalt welk deel van de WOZ-waarde van een verhuurde woning u opgeeft in box 3. Omdat de WOZ-waarde uitgaat van een woning in vrij opleverbare staat, houdt die waarde geen rekening met de huurbescherming die een huurder geniet. De leegwaarderatio corrigeert dat verschil door een lager percentage van de WOZ-waarde als fiscale grondslag te hanteren.
Een verhuurde woning is in de praktijk minder flexibel dan een leegstaande woning. Een huurder kan niet zomaar worden uitgezet en de huur kan niet onbeperkt worden verhoogd. Dat maakt de woning voor een potentiële koper minder aantrekkelijk, en dus minder waard dan de WOZ-waarde suggereert. De leegwaarderatio vertaalt die verminderde verhandelbaarheid naar een lagere fiscale waarde.
De regeling geldt niet alleen voor de inkomstenbelasting. De officiële invoeringstoets van het Ministerie van Financiën bevestigt dat de leegwaarderatio ook van toepassing is op de schenk- en erfbelasting. In beide gevallen hoeft een verhuurde woning dus niet voor de volledige WOZ-waarde te worden opgevoerd.
Welke percentages staan in de leegwaarderatio-tabel?
De leegwaarderatio-tabel werkt met een reeks percentages die oplopen naarmate de huurprijs hoger is ten opzichte van de WOZ-waarde. Vanaf 2023 liggen die percentages tussen de 73% en 100% van de WOZ-waarde. Hoe hoger de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe hoger het percentage en dus hoe kleiner de fiscale korting.
De officiële tabel is te raadplegen via de tabellenpagina van de Belastingdienst. Zodra de jaarlijkse huurprijs 5% of meer van de WOZ-waarde bedraagt, geldt een leegwaarderatio van 100%. Er is dan geen waardeafslag meer.
Ter illustratie: een woning met een WOZ-waarde van 246.000 euro en een kale jaarhuur van 8.100 euro valt in de schijf met een leegwaarderatio van 90%. De fiscale waarde bedraagt in dat geval 90% van 246.000 euro, dus 221.400 euro. Vóór 2023 lagen de percentages aanzienlijk lager, met een bandbreedte van 45% tot 85%, wat verhuurders een veel grotere fiscale korting opleverde.
Hoe bereken je de leegwaarderatio voor jouw woning?
De berekening van de leegwaarderatio bestaat uit vier stappen: bepaal de kale jaarhuur, deel die door de WOZ-waarde van het voorgaande jaar, zoek het bijbehorende percentage op in de tabel van de Belastingdienst en vermenigvuldig de WOZ-waarde met dat percentage. Het resultaat is de fiscale waarde die u opgeeft in box 3.
Een concreet voorbeeld maakt dit inzichtelijk. Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van 250.000 euro en dat de huurder maandelijks 600 euro kale huur betaalt. De jaarhuur is dan 7.200 euro. Dat is 2,88% van de WOZ-waarde. Op basis van de tabel geldt daarvoor een leegwaarderatio van 84%. De fiscale waarde in box 3 bedraagt dan 84% van 250.000 euro, namelijk 210.000 euro.
Let op dat uitsluitend de kale huur meetelt. Vergoedingen voor meubilering, stoffering of servicekosten tellen niet mee bij de berekening van de jaarhuur. De peildatum voor de huurprijs is 1 januari van het belastingjaar. Raadpleeg voor uw persoonlijke situatie altijd een belastingadviseur, want de fiscale regels kunnen wijzigen.
Wat veranderde er aan de leegwaarderatio sinds 2023?
Vanaf 2023 zijn de percentages in de leegwaarderatio-tabel fors verhoogd. Waar verhuurders vóór 2023 een waardeafslag van soms meer dan de helft van de WOZ-waarde konden toepassen, is die korting sindsdien sterk beperkt. De regeling is niet afgeschaft, maar wel aanzienlijk versoberd.
In het Coalitieakkoord 2021-2025 was aanvankelijk volledige afschaffing van de leegwaarderatio voorzien. Het kabinet is op dat voornemen teruggekomen en koos in het Belastingplan 2023 voor een aanpassing in plaats van afschaffing. Concreet betekende dit dat de percentages omhoog gingen en dat twee categorieën woningen buiten de regeling vielen: tijdelijk verhuurde woningen en woningen die worden verhuurd aan gelieerde partijen tegen een niet-marktconforme huurprijs.
Per 2026 zijn er twee aanvullende wijzigingen doorgevoerd. Ten eerste is er een tegenbewijsregeling geïntroduceerd: verhuurders kunnen de leegwaarderatio buiten toepassing laten als de werkelijke marktwaarde van de verhuurde woning minimaal 10% lager ligt dan de waarde op basis van de tabel. Ten tweede is de leegwaarderatio definitief afgeschaft voor verhuur aan gelieerde partijen met een te lage huurprijs, waarvoor voortaan altijd 100% van de WOZ-waarde geldt. Hoe de tegenbewijsregeling in de praktijk zal uitwerken, is op dit moment nog niet volledig duidelijk. Laat u hierover informeren door een fiscaal adviseur.
Geldt de leegwaarderatio ook voor tijdelijke huurcontracten?
Nee, de leegwaarderatio geldt niet voor tijdelijke huurcontracten. Vanaf 2023 moet een verhuurder bij een wettelijk tijdelijk huurcontract de volledige WOZ-waarde opgeven in box 3. Er is geen waardeafslag van toepassing.
De reden voor deze uitzondering is logisch: de leegwaarderatio bestaat omdat huurbescherming de verhandelbaarheid van een woning beperkt. Bij een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar heeft de huurder beperkte huurbescherming. De rechtvaardiging voor een lagere fiscale waarde ontbreekt daarmee.
Er is wel een nuance van belang. Als een tijdelijk huurcontract afloopt en de verhuurder sluit aansluitend opnieuw een contract af met dezelfde huurder, dan wordt dat tweede contract geacht te zijn afgesloten voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment geldt de leegwaarderatio wel weer. De individuele situatie en de specifieke contractvoorwaarden zijn daarbij bepalend. Raadpleeg bij twijfel een juridisch adviseur.
Waarom verkopen veel verhuurders hun woning nu?
Veel particuliere verhuurders verkopen hun huurwoning omdat de combinatie van hogere belastingdruk in box 3, nieuwe huurwetgeving en minder flexibiliteit het rendement op verhuur sterk heeft verminderd. De leegwaarderatio speelt daarin een directe rol: door de hogere percentages sinds 2023 is de fiscale waarde van een verhuurde woning gestegen, wat leidt tot een hogere belastinggrondslag in box 3.
Naast de aanpassing van de leegwaarderatio zijn er nog twee andere ingrijpende wetswijzigingen die verhuurders raken. De Wet Betaalbare Huur, die op 1 juli 2024 inging, beperkt de maximale huurprijs in het middensegment. Tegelijkertijd is het verbod op tijdelijke huurcontracten ingevoerd, waardoor verhuurders in de meeste gevallen verplicht zijn een vast huurcontract aan te bieden. Dat maakt verhuren minder flexibel en de exitstrategie moeilijker.
Volgens de NVM-uitpondanalyse zijn er in heel 2024 ruim 37.000 huurwoningen verkocht door particuliere verhuurders. Dat is een aanzienlijk volume: één op de vijf verkochte woningen in dat jaar was een voormalige huurwoning. De verwachting is dat deze trend in 2026 doorzet, mede doordat bestaande tijdelijke huurcontracten in de periode tot 1 juli 2026 aflopen en verhuurders dan de keuze moeten maken of ze opnieuw verhuren of verkopen.
Wat zijn de opties als je een verhuurde woning wilt verkopen?
Als verhuurder met een woning die je wilt verkopen, zijn er in de kern twee routes: wachten tot de huurder vertrekt en de woning dan vrij verkopen op de open markt, of de woning verkopen terwijl er nog een huurder in zit aan een investeerder die bereid is de huurrelatie over te nemen.
Vrij verkopen na vertrek van de huurder
Zodra een huurder de woning verlaat, kan de woning in vrije staat worden verkocht. Dit levert doorgaans de hoogste verkoopprijs op, omdat kopers op de reguliere woningmarkt bereid zijn meer te betalen voor een woning die ze direct kunnen betrekken of naar eigen inzicht kunnen gebruiken. Het nadeel is de onzekerheid over timing: bij een vast huurcontract is er geen garantie over wanneer de huurder vertrekt.
Verkopen met zittende huurder
Een verhuurde woning kan ook worden verkocht terwijl de huurder er nog in woont. In dat geval zijn professionele kopers of beleggers de meest logische partij, omdat zij bereid zijn de bestaande huurrelatie voort te zetten. De verkoopprijs ligt in dit scenario lager dan bij een vrij opleverbare woning, maar de verkoop kan sneller worden afgerond. De rechten van de zittende huurder blijven bij een verkoop onverminderd van kracht. Individuele omstandigheden en contractvoorwaarden kunnen sterk verschillen, dus laat u hierover adviseren door een juridisch of financieel specialist.
Voor verhuurders die snel zekerheid willen, bieden wij bij GMVG een directe verkoopoplossing. Wij kopen vastgoed aan ongeacht de staat van het pand of de aanwezigheid van een huurder, en koppelen verkopers via ons netwerk aan de juiste koper. Dat kan een uitkomst zijn voor verhuurders die niet kunnen of willen wachten op het einde van een huurcontract.
Het is ook de moeite waard om te kijken naar het fiscale moment van verkoop. Zo is de overdrachtsbelasting voor woningen die geen hoofdverblijf zijn per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%, wat de aankoop voor investeerders aantrekkelijker maakt en mogelijk de onderhandelingsruimte vergroot. Laat u over de fiscale timing van een verkoop altijd adviseren door een belastingadviseur of notaris.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
