De leegwaarde van een woning is de verkoopwaarde die een pand heeft wanneer het vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd, dus zonder zittende huurders. De marktwaarde is de prijs die een woning oplevert bij een normale verkoop op de vrije markt, waarbij beide partijen goed geïnformeerd handelen en geen tijdsdruk ervaren. Het verschil tussen beide begrippen is in de praktijk aanzienlijk: een verhuurde woning brengt structureel minder op dan een leeg pand, omdat de koper niet vrij over het pand kan beschikken. De secties hieronder leggen uit hoe beide waarden worden berekend, wanneer ze van toepassing zijn en wat ze betekenen voor de verkoop van een huurwoning.
Hoe wordt de leegwaarde van een woning berekend?
De leegwaarde wordt vastgesteld als de onderhandse verkoopwaarde van een woning vrij van huur en gebruik, op basis van kosten koper. In de praktijk vormt de WOZ-waarde het vertrekpunt, maar de leegwaarde wijkt daarvan af omdat een taxateur ook rekening houdt met de actuele marktsituatie, de staat van het pand en vergelijkbare vrije verkooptransacties in de omgeving.
Voor fiscale doeleinden, zoals de aangifte in box 3 of bij erfbelasting, wordt de waarde van een verhuurde woning berekend via de leegwaarderatio. Daarvoor deelt men de jaarlijkse kale huur door de WOZ-waarde van het pand. Het uitkomende percentage bepaalt welke klasse uit de tabel van de Belastingdienst van toepassing is. Die tabel geeft een percentage dat vervolgens op de WOZ-waarde wordt toegepast.
Bij gedeeltelijke verhuur geldt de berekening alleen voor het verhuurde deel van het pand. De waarde van het niet-verhuurde deel telt volledig mee. Andere kosten, zoals makelaarskosten of overdrachtsbelasting, blijven buiten de leegwaardebepaling.
Wat is de leegwaarderatio en hoe werkt die?
De leegwaarderatio is een percentage uit de Nederlandse belastingwetgeving dat aangeeft hoe hoog de fiscale waarde van een verhuurde woning is ten opzichte van de WOZ-waarde. Het is in feite een waardeafslag: hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager het percentage en dus hoe lager de belastbare waarde van het pand.
De ratio is uitsluitend van toepassing op woningen waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming, zoals in de sociale huursector of de gereguleerde middenhuur. Bij tijdelijke huurcontracten zonder huurbescherming geldt de leegwaarderatio niet. Verhuurt u aan een familielid of een zakelijk gelieerde partij tegen een lagere huurprijs dan marktconform, dan schrijft de Belastingdienst voor dat u de hoogste klasse uit de tabel hanteert: 100% van de WOZ-waarde.
De leegwaarderatio verlaagt de waarde die een verhuurde woning in box 3 vertegenwoordigt, wat directe gevolgen heeft voor de te betalen vermogensrendementsheffing. Belangrijk om te weten: de leegwaarderatio geldt in de huidige vorm nog tot en met 2026. In het nieuwe box 3-stelsel, dat beoogd per 2028 ingaat, verdwijnt de leegwaarderatio.
Raadpleeg altijd een belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie, want de fiscale regels rond de leegwaarderatio kunnen wijzigen.
Wanneer geldt marktwaarde en wanneer leegwaarde?
Welke waarde van toepassing is, hangt af van de context: gaat het om een verkoop, een belastingaangifte, een schenking of een erfenis? Bij de verkoop van een lege woning aan een particulier voor eigen bewoning is de leegwaarde de relevante maatstaf. Bij de verkoop van een verhuurde woning geldt de marktwaarde in verhuurde staat als uitgangspunt voor de taxatie.
Voor de aangifte inkomstenbelasting in box 3 geldt de waarde op basis van de leegwaarderatio, zolang de huurder recht heeft op huurbescherming en het om langdurige verhuur gaat. Bij erfbelasting en schenkbelasting wordt een verhuurde woning eveneens gewaardeerd met behulp van de leegwaarderatio, zoals de Belastingdienst voorschrijft.
Een bijzondere situatie doet zich voor wanneer vaststaat dat een woning vrij van huur en gebruik wordt geleverd op het moment van verkoop. In dat geval hoeft de taxateur niet de marktwaarde in verhuurde staat te hanteren, maar mag hij uitgaan van de leegwaarde. Staat de beëindiging van de huur niet vast of is deze niet verifieerbaar, dan is de marktwaarde in verhuurde staat verplicht.
Waarom is de marktwaarde van een verhuurde woning lager?
De marktwaarde van een verhuurde woning ligt lager dan de leegwaarde omdat een koper niet vrij over het pand kan beschikken. In Nederland genieten huurders sterke huurbescherming: een verhuurder kan een huurder niet zomaar laten vertrekken. Die bescherming gaat bij een eigendomsoverdracht mee over op de nieuwe eigenaar, die automatisch de lopende huurovereenkomst overneemt.
Dit beperkt de doelgroep van potentiële kopers aanzienlijk. Particulieren die zelf in de woning willen wonen, vallen grotendeels af. Alleen investeerders en beleggers die de woning als rendementsobject willen aanhouden, zijn in de markt. Omdat de vraag kleiner is, daalt de prijs. Gemiddeld ligt de marktwaarde in verhuurde staat tussen de 70% en 90% van de leegwaarde, afhankelijk van factoren als locatie, huurprijs, type huurcontract en de mate van huurbescherming.
Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 speelt ook de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel een rol. Lagere maximale huurprijzen drukken de huurinkomsten en daarmee de aantrekkelijkheid voor beleggers, wat de waarde in verhuurde staat verder kan verlagen. Hoe sterker de regulering, hoe groter het verschil met de leegwaarde doorgaans is.
Wat betekent het nieuwe box 3-stelsel voor verhuurders?
Het nieuwe box 3-stelsel, dat beoogd per 1 januari 2028 ingaat, vervangt de huidige forfaitaire heffing door een belasting op het werkelijke rendement. Voor verhuurders betekent dit dat de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast, verminderd met aftrekbare kosten zoals onderhoud, verzekeringen en beheerkosten. Ongerealiseerde waardestijgingen van het pand blijven buiten de heffing; pas bij verkoop wordt de verkoopwinst belast.
De leegwaarderatio verdwijnt in dit nieuwe stelsel volledig. Dat heeft gevolgen voor de manier waarop verhuurde woningen worden gewaardeerd en belast. Tegelijkertijd is het wetsvoorstel, dat in februari 2026 door de Tweede Kamer is aangenomen, nog niet door de Eerste Kamer behandeld. De Rijksoverheid bevestigt dat de invoering per 2028 het streven is, maar wijzigingen zijn niet uitgesloten.
Tot die tijd blijft het huidige overgangsregime van kracht. In 2026 geldt een forfaitair rendement van 6% op overige bezittingen, waaronder verhuurde woningen, belast tegen het geldende box 3-tarief. Voor verhuurders die overwegen hun huurwoning te verkopen, is het verstandig om de fiscale gevolgen van zowel het huidige als het toekomstige stelsel te laten doorrekenen door een belastingadviseur.
De fiscale regels rond box 3 zijn aan verandering onderhevig. Raadpleeg een gekwalificeerde belastingadviseur voor advies dat aansluit op uw persoonlijke situatie.
Welke waarde is bepalend bij de verkoop van een huurwoning?
Bij de verkoop van een woning met een zittende huurder is de marktwaarde in verhuurde staat de bepalende waarde. Een gecertificeerde taxateur stelt deze waarde vast op basis van het huurcontract, de huurprijs, het puntenstelsel, de locatie en het risicoprofiel van de verhuur. De taxateur dient ingeschreven te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Staat bij aanvang van de verkoop vast dat de huurder vertrekt en de woning leeg wordt opgeleverd, dan mag de taxateur de leegwaarde hanteren. Dit kan de verkoopprijs aanzienlijk verhogen, omdat de woning dan ook aantrekkelijk wordt voor particuliere kopers die er zelf willen wonen.
Voor verhuurders die hun woning snel willen verkopen zonder de onzekerheid van een langdurig verkooptraject op de vrije markt, bieden wij bij GMVG een directe oplossing. Wij kopen woningen ongeacht de staat van het pand en ongeacht of er nog een huurder in zit. Via ons netwerk van kopers koppelen we iedere woning aan de juiste partij, zodat u in de meeste gevallen snel duidelijkheid krijgt over de uitkomst.
Het is in alle gevallen verstandig om voorafgaand aan een verkoop een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren, zodat u weet welke waarde als referentiepunt geldt. Individuele omstandigheden en de specifieke voorwaarden van het huurcontract kunnen de uitkomst sterk beïnvloeden.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
