Bij het kopen van een woning in verhuurde staat betaal je doorgaans minder dan de vrije marktwaarde, maar daar tegenover staan extra kosten en financiële verplichtingen die je bij een gewone aankoop niet altijd tegenkomt. Denk aan hogere taxatiekosten, een andere overdrachtsbelasting en een specifieke financieringsvorm. De waarde in verhuurde staat is het centrale begrip dat al deze aspecten met elkaar verbindt: het bepaalt de prijs, de belasting en de maximale hypotheek tegelijk.
Waarom is een verhuurde woning goedkoper dan een vrije woning?
Een verhuurde woning is goedkoper omdat de groep potentiële kopers veel kleiner is dan bij een leeg pand. Gezinnen en particulieren die er zelf willen wonen vallen als koper af, waardoor alleen vastgoedbeleggers en soms de zittende huurder overblijven. Die beperkte vraag drukt de prijs structureel omlaag ten opzichte van de zogenoemde leegwaarde.
Het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de vrije verkoopwaarde kan aanzienlijk zijn. Bij sociale huurwoningen met een lage huur en sterke huurbescherming loopt het waardeverschil het hoogst op. Bij vrije sectorwoningen met een markthuur is het gat kleiner, maar nog steeds aanwezig. De reden is simpel: een koper neemt het huurcontract en alle bijbehorende verplichtingen over, en dat brengt onzekerheid met zich mee over wanneer de woning leeg beschikbaar komt.
De Belastingdienst over verhuurde woningen werkt met een leegwaarderatio om de belastbare waarde te bepalen. Die ratio weerspiegelt precies dit principe: hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de vastgestelde waarde van de woning. De Wet Betaalbare Huur heeft dit effect verder versterkt doordat maximale huurprijzen in het middenhuursegment zijn gemaximeerd, wat de jaarlijkse huuropbrengst en daarmee de aantrekkelijkheid voor beleggers verlaagt.
Welke kosten komen er bij de aankoop van een verhuurde woning kijken?
Bij de aankoop van een verhuurde woning betaal je als koper de gebruikelijke kosten koper, plus een aantal posten die specifiek zijn voor de verhuurde situatie. De voornaamste kostenposten zijn: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de overdrachtsakte en hypotheekakte, een taxatie in verhuurde staat, en eventueel advies- en bemiddelingskosten.
De term “kosten koper” betekent dat je deze bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs zelf moet betalen. Bij een reguliere hypotheek kun je maximaal 100% van de woningwaarde lenen; de bijkomende kosten komen dus altijd uit eigen vermogen. Bij een verhuurhypotheek is de financieringsruimte nog beperkter, wat betekent dat je nog meer eigen geld nodig hebt.
Een taxatie in verhuurde staat is uitgebreider dan een standaardtaxatie. De taxateur stelt niet alleen de marktwaarde vast, maar berekent ook de huurwaarde, het verwachte rendement en de invloed van het huurcontract op de verkoopbaarheid. Dat maakt zo’n rapport tijdsintensiever en daardoor ook duurder. Verder variëren de kosten voor een aankoopmakelaar doorgaans tussen 1% en 2,5% van de koopsom, terwijl een bouwkundige keuring en hypotheekadvies ook meegerekend moeten worden. Houd er rekening mee dat aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor een beleggingspand fiscaal niet aftrekbaar zijn.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je voor een verhuurde woning?
Voor een woning in verhuurde staat die je niet zelf gaat bewonen, betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Dit tarief geldt voor alle woningen die als belegging worden gekocht, dus ook voor woningen die al verhuurd zijn op het moment van overdracht. Het lagere tarief van 2% voor eigen woningen en de startersvrijstelling zijn uitdrukkelijk niet van toepassing.
Per 1 januari 2026 is het tarief voor beleggingswoningen verlaagd van 10,4% naar 8%, zoals bevestigd door de Rijksoverheid over overdrachtsbelasting. De overheid heeft deze verlaging doorgevoerd om het aanbod van huurwoningen te stimuleren, met name voor nieuwbouwwoningen die bestemd zijn voor verhuur. Bij een woning van drie ton scheelt dat ten opzichte van 2025 ruim zevenduizend euro aan aankoopkosten.
De startersvrijstelling geldt alleen als de koper bij de notaris verklaart dat hij of zij de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Bij een verhuurde woning is die verklaring per definitie niet mogelijk, waardoor het standaardtarief van 8% altijd van toepassing is. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, geldt overigens een nog hoger tarief van 10,4%.
Wat is de leegwaardeverhouding en hoe beïnvloedt die de prijs?
De leegwaarderatio is een percentage dat aangeeft hoeveel een verhuurde woning waard is ten opzichte van de WOZ-waarde. De Belastingdienst stelt dit percentage jaarlijks vast op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en daarmee de belastbare waarde.
Concreet werkt het zo: als de jaarhuur minder dan 1% van de WOZ-waarde bedraagt, is de leegwaarderatio het laagst. Stijgt de huur naar 5% of meer van de WOZ-waarde, dan wordt de belastbare waarde gelijkgesteld aan 100% van de WOZ-waarde. De tabel van de Belastingdienst geldt voor de jaren 2023 tot en met 2026; de huidige percentages liggen tussen de 73% en 100%, afhankelijk van de huurverhouding. Raadpleeg de actuele tabel rechtstreeks op de website van de Belastingdienst voor de exacte percentages die op jouw situatie van toepassing zijn.
De leegwaarderatio heeft niet alleen fiscale gevolgen, maar beïnvloedt ook direct de aankoopprijs en de financieringsmogelijkheden. Geldverstrekkers hanteren bij een verhuurhypotheek de getaxeerde waarde in verhuurde staat als uitgangspunt, niet de leegwaarde. Dat betekent dat de maximale lening lager uitvalt dan bij een vergelijkbare lege woning. De Wet Betaalbare Huur heeft dit effect versterkt: doordat maximale huurprijzen zijn verlaagd, daalt de huurverhouding en daarmee de ratio die geldverstrekkers en de fiscus hanteren. Tijdelijk verhuurde woningen vallen overigens buiten de leegwaarderatio; daarvoor geldt altijd 100% van de WOZ-waarde.
Wat zijn de risico’s van het kopen van een woning met een zittende huurder?
De grootste risico’s bij het kopen van een woning met een zittende huurder zijn de beperkte mogelijkheden om het huurcontract te beëindigen, mogelijke verborgen onderhoudsgebreken, en de financiële druk als de huurder niet betaalt of vertrekt. In Nederland geniet een huurder met een vast contract vrijwel altijd volledige huurbescherming, ongeacht wie de eigenaar is.
Huurbescherming is het fundament van het Nederlandse huurrecht. Als nieuwe eigenaar neem je het bestaande huurcontract volledig over, inclusief alle rechten en plichten. Je kunt een huurder niet verzoeken te vertrekken omdat je de woning wilt verkopen of een hogere huur wilt vragen; dat zijn geen wettelijk erkende opzeggingsgronden. Opzegging is alleen mogelijk in specifieke situaties, zoals structurele huurachterstand, ernstige overlast of dringend eigen gebruik. Individuele omstandigheden en de specifieke huurcontractvoorwaarden kunnen sterk verschillen; laat je hierover altijd informeren door een jurist of huurrechtspecialist.
Daarnaast brengt de verhuurde staat praktische risico’s met zich mee. Gebreken aan de woning kunnen verborgen zijn gebleven door de bewoning, waardoor een bouwkundige keuring lastiger uit te voeren is. Verder kunnen veranderingen in wet- en regelgeving het rendement verder onder druk zetten, zoals de Wet Betaalbare Huur heeft laten zien. Ook opkoopbescherming speelt een rol: in gewilde stedelijke gebieden kunnen gemeenten bepalen dat woningen niet zomaar voor verhuur mogen worden opgekocht, wat de gebruiksmogelijkheden na aankoop beperkt.
Wanneer is kopen in verhuurde staat financieel interessant?
Kopen in verhuurde staat is financieel interessant wanneer de aankoopkorting die je ontvangt door de verhuurde staat groter is dan de nadelen van het huurcontract, de extra kosten en de fiscale lasten. Dat is met name het geval bij vrije sectorwoningen met een markthuur, waarbij het waardeverschil met een lege woning het kleinst is en de huurinkomsten relatief hoog zijn.
De financiële haalbaarheid staat echter onder druk. Het nettorenderement voor particuliere verhuurders is de afgelopen jaren fors gedaald, mede door hogere box 3-lasten, de regulering van de middenhuur en de beperkingen op tijdelijke huurcontracten. In 2026 geldt een forfaitair rendement van 6% op vastgoed in box 3, waarover 36% belasting wordt geheven. Dat is een effectieve belastingdruk die ongeacht de werkelijke huurinkomsten doorloopt. Het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement treedt naar verwachting pas per 1 januari 2028 in werking. Raadpleeg een belastingadviseur voor de gevolgen van de huidige box 3-regels voor jouw specifieke situatie, want de fiscale regels zijn onderhevig aan verandering.
Voor wie als verkoper in deze markt staat, is het beeld eveneens helder. Particuliere investeerders hebben de afgelopen jaren op grote schaal huurwoningen verkocht, precies omdat de combinatie van regelgeving en belastingdruk het rendement heeft uitgehold. Als je als eigenaar van een verhuurde woning overweegt te verkopen en snelheid of zekerheid belangrijker vindt dan de hoogst mogelijke opbrengst, kan een directe verkoop via ons netwerk een praktische uitweg bieden. Wij kopen panden ongeacht de staat of de huursituatie en koppelen verkopers aan kopers die precies dit type vastgoed zoeken.
Hoe verschilt de financiering van een verhuurde woning van een gewone hypotheek?
De financiering van een verhuurde woning werkt fundamenteel anders dan een reguliere eigenwoninghypotheek. Je hebt een verhuurhypotheek nodig, de rente ligt hoger, je kunt maximaal 70 tot 80% van de waarde in verhuurde staat lenen, en de hypotheekrente is niet aftrekbaar in box 1. Bovendien is de taxatiewaarde waarop de bank zich baseert lager dan de leegwaarde, wat betekent dat je meer eigen geld moet inbrengen.
Bij een verhuurhypotheek kijkt de geldverstrekker niet alleen naar jouw inkomen, maar ook naar de verwachte huurinkomsten en de taxatiewaarde van het pand in verhuurde staat. Als een woning leeg vier ton waard is, kan de getaxeerde waarde in verhuurde staat uitkomen op drie ton of iets meer. Bij een financiering van 80% van die lagere waarde leen je dus aanzienlijk minder dan je op basis van de leegwaarde zou verwachten. Het resterende bedrag, plus de kosten koper, moet je uit eigen middelen financieren.
De rente op een verhuurhypotheek ligt structureel hoger dan bij een reguliere hypotheek, omdat de bank een hoger risico loopt. Niet alle geldverstrekkers bieden verhuurhypotheken aan, en de voorwaarden lopen sterk uiteen. Panden met een laag energielabel krijgen doorgaans minder gunstige condities of worden afgewezen. De verhuurhypotheek valt in box 3: de hypotheekschuld vermindert het belastbare vermogen, maar de rente is niet aftrekbaar zoals bij een eigen woning. Laat je over de financieringsmogelijkheden en fiscale gevolgen altijd adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur of notaris, want de persoonlijke situatie en de specifieke leningvoorwaarden bepalen sterk wat haalbaar is.
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.
